Aufteilungspläne in Karlsruhe — die Bauakte hat den Krieg oft überstanden, das Gebäude dahinter selten
Ein Aufteilungsplan folgt in Karlsruhe denselben bundesweiten Anforderungen nach § 7 WEG wie überall. Die Ausgangslage ist hier jedoch ungewöhnlich: Anders als in vielen deutschen Städten blieb das Bauaktenarchiv der Stadt Karlsruhe von den Luftangriffen des Zweiten Weltkriegs nahezu verschont und dokumentiert den Baubestand nach Angaben des Stadtarchivs nahezu lückenlos bis in die zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts zurück. Das eigentliche Problem liegt deshalb selten darin, überhaupt eine Akte zu finden – es liegt darin, dass über 60 Prozent der Karlsruher Innenstadt im Krieg zerstört wurden und viele Akten deshalb ein Gebäude zeigen, das es in dieser Form längst nicht mehr gibt.
Wann Sie in Karlsruhe einen Aufteilungsplan brauchen
Auch wenn der Aufteilungsplan selbst keiner eigenen Genehmigung bedarf, hängen zwei andere Verfahren unmittelbar von ihm ab:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Karlsruhe aktuell ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt, seit die Stadt ihr einziges Erhaltungssatzungsgebiet im März 2026 aufgehoben hat.
- Bei einem Neubau stellt sich die Archivfrage ohnehin nicht – der Plan lässt sich unmittelbar aus der vorhandenen Genehmigungsplanung ableiten.
Karlsruhe besitzt nach Angaben des Stadtarchivs eine für eine so schwer bombardierte Stadt außergewöhnliche Sammlung: Während weite Teile der Innenstadt durch 135 Luftangriffe zerstört wurden – über 60 Prozent allein im Innenstadtbereich –, blieb das Gebäude des Bauordnungsamts selbst unversehrt, und mit ihm der größte Teil der historischen Bauakten. Für den Aufteilungsplan kehrt sich das Problem damit gegenüber vielen anderen Großstädten um: Es geht selten darum, eine fehlende Akte zu ersetzen, sondern darum, zu prüfen, ob das in der Akte gezeichnete Gebäude nach Kriegszerstörung und Wiederaufbau überhaupt noch in dieser Form existiert. Hinzu kommt eine zweite Besonderheit: Weil das überlieferte Papier vieler historischer Bauakten in seiner Substanz gefährdet war – teils instabil, teils in uneinheitlichen Formaten –, läuft seit 2015 ein Rettungsprojekt des Stadtarchivs in Zusammenarbeit mit dem Bauordnungsamt, das laufend restauriert, katalogisiert und digitalisiert. Der Bestand gliedert sich dabei in zwei Teile: Akten abgerissener oder zerstörter Gebäude, die nach 1945 laufend ans Archiv abgegeben und digitalisiert wurden und im Lesesaal frei einsehbar sind, sowie die Akten noch bestehender Gebäude aus dem laufenden Bestand des Bauordnungsamts, die seit 2015 schrittweise gerettet werden. Für ein konkretes Vorhaben bedeutet das: Eine Akte zu finden ist in Karlsruhe meist kein Problem – ob sie zum heutigen Bestand passt und bereits digital verfügbar ist, muss trotzdem im Einzelfall geprüft werden.
Woher Ihr Karlsruher Aufteilungsplan stammt
Je nach Kriegsschicksal des Gebäudes und Erschließungsstand der Akte kommt einer von zwei Wegen infrage:
Aus der Bauakte des Bauordnungsamts oder Stadtarchivs
Ist die überlieferte Akte auffindbar, bereits erschlossen und stimmt sie mit dem heutigen Gebäude überein – etwa weil es den Krieg unbeschadet überstand –, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.
Per Vor-Ort-Vermessung
Wurde das Gebäude im Krieg zerstört und beim Wiederaufbau abweichend errichtet, oder ist die zugehörige Akte noch Teil des laufenden Rettungsprojekts, wird der tatsächliche Bestand direkt vor Ort aufgenommen – der zuverlässigere Weg, sobald ein Zweifel an der Übereinstimmung besteht.
Welche Unterlagen für Ihren Karlsruher Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Wer beim Bauordnungsamt Einsicht in eine Akte nehmen will, legt dafür üblicherweise einen aktuellen Eigentumsnachweis vor, bei Beauftragung durch Dritte zusätzlich eine Vollmacht.
- Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Ein bereits bemaßter Plan aus einem früheren Aufmaß spart bei der Erstellung viel Zeit, auch wenn ihm noch die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung fehlt.
- Vorstellung zur künftigen Raumaufteilung
Bevor nummeriert wird, muss feststehen, welcher künftigen Einheit welcher Raum zugeordnet werden soll – das betrifft besonders Keller- und Stellplatzflächen, die räumlich vom Hauptgebäude getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Karlsruhe – Beispiele aus der Praxis
Innenstadtgebäude mit Vorkriegsakte und Nachkriegs-Neubau
Die im Stadtarchiv erhaltene Akte zeigt ein Gebäude aus den 1920er-Jahren – tatsächlich steht an dieser Stelle heute ein beim Wiederaufbau errichteter Bau mit anderem Grundriss. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung, die alte Akte dient nur noch als historischer Anhaltspunkt.
Gründerzeithaus in der Weststadt mit noch nicht digitalisierter Akte
Das Gebäude selbst überstand den Krieg, die zugehörige Akte ist Teil des seit 2015 laufenden Rettungsprojekts und noch nicht vollständig digital erschlossen. Eine gezielte Anfrage beim Stadtarchiv klärt, ob das Papieroriginal bereits einsehbar ist.
Neubauwohnung auf einer Konversionsfläche in Rintheim
Für Einheiten im entstehenden Forschungs- und Wohnquartier auf dem ehemaligen Kasernenareal liegen die Pläne von Anfang an digital vor – hier stellt sich die Frage nach Kriegsschäden oder Archivzustand gar nicht erst.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Karlsruhe
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Karlsruhe liegt das Gewicht auf dem Abgleich zwischen Akte und heutigem Bestand, nicht auf der Suche nach der Akte selbst:
- Bauakte beim Bauordnungsamt prüfen
Wir klären, ob eine Akte vorliegt, ob sie bereits vollständig erschlossen ist und aus welcher Bauzeit sie stammt.
- Abgleich mit dem heutigen Bestand
Gerade für Gebäude in der stark zerstörten Innenstadt wird geprüft, ob der historische Plan mit der tatsächlichen Bausubstanz nach dem Wiederaufbau noch übereinstimmt.
- Digitalisierungsstatus klären, falls nötig
Ist die Akte Teil des laufenden Rettungsprojekts, fragen wir gezielt nach, ob das Papieroriginal bereits einsehbar oder digitalisiert ist.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Über sämtliche Geschosse hinweg – Keller- und Stellplatzflächen eingeschlossen – bekommt jede Einheit eine fortlaufende, eindeutige Nummer.
- Plan für Bauordnungsamt und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Karlsruhe beeinflusst
In Karlsruhe entscheidet vor allem die Übereinstimmung von Akte und Bestand über den Aufwand, nicht die grundsätzliche Verfügbarkeit einer Akte:
- Übereinstimmung von Bauakte und heutigem Gebäude
Überstand das Gebäude den Krieg unverändert, lässt sich der Plan meist direkt aus der Akte ableiten. Wurde es zerstört und anders wiederaufgebaut, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Erschließungsstand der Akte im laufenden Rettungsprojekt
Bereits digitalisierte Akten sind rasch verfügbar; für noch nicht erschlossene Papieroriginale kann eine gezielte Anfrage beim Stadtarchiv mehr Vorlauf brauchen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Ein Altbau mit vielen, unregelmäßig geschnittenen Einheiten verlangt spürbar mehr Abgrenzungs- und Nummerierungsarbeit als ein einheitlich aufgeteilter Neubau.
- Getrennt liegende Nebenräume
Liegen Keller oder Stellplätze räumlich vom Hauptgebäude entfernt, braucht ihre eindeutige Zuordnung zur richtigen Einheit einen zusätzlichen Arbeitsschritt.
Alle Leistungen in Karlsruhe
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Karlsruhe ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Erstellung Ihres Aufteilungsplans ganz einfach hier.
