Aufmaß & Vermessung in Karlsruhe — Bauaufmaß im Bestand, Kataster beim Liegenschaftsamt

Q: Was kostet ein Aufmaß in Karlsruhe?

Der Aufwand richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Winkeltreue des Grundrisses und dem Umfang der gewünschten Zeichnungen. Eine geradlinig geschnittene Neubauwohnung liegt deutlich unter einem Weststadt-Altbau mit mehreren Erkern und Vorbauten; nach einer kurzen Objektbeschreibung lässt sich der Umfang online eingrenzen.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Karlsruhe?

Eine übliche Eigentumswohnung ist meist in weniger als einer Stunde aufgenommen; ein ganzes Haus mit Keller, Speicher und mehreren Gebäudeteilen kann einen oder mehrere Tage beanspruchen. Zwischen Auftrag und Termin liegen einige Werktage, die fertigen Unterlagen folgen wenige Tage später.

Q: Übernimmt Planprofi24 auch die Gebäudeaufnahme für das Liegenschaftskataster?

Nein. Das ist eine hoheitliche Aufgabe. In Karlsruhe führt das städtische Liegenschaftsamt als untere Vermessungsbehörde die Liegenschaftsvermessungen aus, alternativ ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Planprofi24 liefert das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen – beide Leistungen ergänzen sich, ersetzen einander aber nicht.

Q: Muss ich einen Neubau oder Anbau in Karlsruhe der Vermessungsbehörde melden?

Ja. § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG verlangt von Eigentümern und Erbbauberechtigten eine Anzeige, wenn ein Gebäude errichtet, in seiner Grundfläche oder Nutzung geändert oder abgebrochen wird. Adressat ist das Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe; für Umlandgemeinden wie Ettlingen oder Bruchsal ist stattdessen das Amt für Vermessung, Geoinformation und Flurneuordnung des Landratsamts zuständig.

Q: Was unterscheidet das Liegenschaftsamt vom Bauordnungsamt?

Beide sitzen an unterschiedlichen Adressen und beantworten unterschiedliche Fragen. Das Bauordnungsamt in der Karl-Friedrich-Straße prüft, ob ein Vorhaben gebaut werden darf, und führt die Bauakten. Das Liegenschaftsamt in der Lammstraße weist als untere Vermessungsbehörde nach, wo ein Grundstück verläuft und wo ein Gebäude steht. Für ein Bauaufmaß ist keines von beiden zuständig – es bleibt eine privatrechtliche Leistung.

Q: Wer darf den Lageplan zum Baugesuch erstellen?

Was ein Lageplan enthalten muss, beschreibt § 4 LBOVVO; wer ihn fertigen darf, regelt § 5 LBOVVO – dafür ist in der Regel ein vermessungstechnischer Sachverständiger vorgeschrieben. Er verbindet den aktuellen Stand des Liegenschaftskatasters mit dem geplanten Vorhaben und ist damit etwas anderes als ein Bauaufmaß, das die Bauzeichnungen des Bestands liefert.

Q: Was unterscheidet das Aufmaß von der Wohnflächenberechnung?

Das Aufmaß ist die Erhebung: Am Objekt werden Maße, Höhen und Geometrie erfasst. Die Wohnflächenberechnung wertet diese Daten nach einem Regelwerk aus, im Wohnraum regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung. Liegen bereits belastbare, bemaßte Pläne vor, genügt der zweite Schritt.

Auch in Karlsruhe stehen unter dem Wort Vermessung zwei Leistungen, die kaum etwas miteinander zu tun haben. Die eine ist hoheitlich: Das Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe führt als untere Vermessungsbehörde das Liegenschaftskataster und nimmt neu errichtete oder veränderte Gebäude von Amts wegen auf – einen äußeren Umriss, kein einziges Innenmaß. Die andere ist das Bauaufmaß: eine privatrechtliche Leistung, die ein Gebäude von innen erfasst und in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine prüffähige Flächenaufstellung übersetzt. Wer saniert, aufteilt, verkauft oder finanziert, braucht meistens die zweite und stößt dabei auf die erste. Der Karlsruher Bestand macht das Messen zusätzlich zu einer Aufgabe mit eigenem Charakter: Um den halbkreisförmigen Zirkel und die vom Schloss ausstrahlenden Alleen laufen die Innenstadtblöcke selten rechtwinklig zu, in der gründerzeitlichen Weststadt springen Erker und Vorbauten aus der Fassade, und der Zuzug von Studierenden und Forschungspersonal treibt Sanierung und Nachverdichtung im gesamten Stadtgebiet voran.

Aufmaß und Vermessung in Karlsruhe kurz und kompakt

Bauaufmaß statt Katastervermessung: Erfasst werden Innenmaße, Geometrie und Flächen eines Gebäudes. Die Aufnahme in das Liegenschaftskataster bleibt dem Liegenschaftsamt und den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten.
Eine Dienststelle für zwei Aufgaben: Das Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe in der Lammstraße ist zugleich untere Vermessungsbehörde und für Grundstücksgeschäfte zuständig – Vermessung und Liegenschaftsverwaltung liegen unter einem Dach.
Eigentümer trifft nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG eine Anzeigepflicht, wenn ein Gebäude errichtet, in Grundfläche oder Nutzung geändert oder abgebrochen wird – die Vermessung selbst muss nicht gesondert beauftragt werden.
Fächergrundriss als Messfrage: Wo die vom Schloss ausstrahlenden Alleen auf die Ringstraßen um den Zirkel treffen, bilden die Blöcke selten rechte Winkel – ein Erbe der barocken Stadtanlage, das bis in einzelne Zimmer hineinwirkt.
Planprofi24 nimmt Ihr Karlsruher Objekt messtechnisch auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – vom Weststadt-Erker bis zum Fachwerkhaus in Durlach, deutschlandweit online beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Karlsruhe erforderlich wird

Ein Bauaufmaß schreibt kein Gesetz vor. Gebraucht wird es dort, wo eine Geometrie oder eine Fläche belegt werden muss und die vorhandenen Unterlagen das nicht hergeben:

Für das Gebäude existiert keine verwertbare Zeichnung, oder die vorhandene zeigt einen Stand, den spätere Umbauten längst überholt haben.
Eine Sanierung, ein Dachausbau oder eine Nachverdichtung steht an – etwa dort, wo bestehende Wohnzeilen durch neue Gebäude ergänzt werden – und braucht einen maßhaltigen Bestand als Planungsgrundlage.
Bank oder Sachverständiger verlangen eine Flächenangabe mit offenem Rechenweg; ohne Messgrundlage lässt sich die nicht erzeugen.
Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss die Einheiten eindeutig abgrenzen, einschließlich Erkerflächen, Kellerabteilen und Speicherräumen.
Die im Miet- oder Kaufvertrag genannte Fläche steht infrage und soll überprüft werden, bevor daraus eine Auseinandersetzung wird.

Das Liegenschaftsamt Karlsruhe – Vermessung und Grundstücksverwaltung unter einem Dach

Wie in ganz Baden-Württemberg führen Liegenschaftsvermessungen entweder die untere Vermessungsbehörde oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur aus. In Karlsruhe fällt beides mit einer weiteren Aufgabe in eine einzige Dienststelle zusammen: Das Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe in der Lammstraße ist nicht nur untere Vermessungsbehörde für das Stadtgebiet, sondern zugleich zuständig für Grundstücksan- und -verkäufe, für die Verwaltung städtischer Grundstücke und für die Vergabe von Hausnummern. Anders als Städte, die Vermessung mit Stadtplanung oder mit Wohnraumförderung in einem Fachbereich bündeln, verbindet Karlsruhe sie mit dem Grundstücksverkehr. Ausgeführt wird die eigentliche Katasterarbeit – Grenzfeststellung, Flurstücksteilung, Gebäudeaufnahme – vom Amt selbst oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur; die Wahl liegt beim Eigentümer. Verpflichtet ist dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 VermG lediglich zur Anzeige, wenn ein Gebäude errichtet, in seiner Grundfläche oder Nutzung geändert oder abgebrochen wird – die Vermessung selbst folgt anschließend von Amts wegen. Für Grundstücke in den Umlandgemeinden wie Ettlingen, Bruchsal oder Stutensee ist dagegen das Amt für Vermessung, Geoinformation und Flurneuordnung des Landratsamts zuständig, nicht das städtische Liegenschaftsamt. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 in keinem Fall. Das Kataster weist nach, wo ein Gebäude steht und wie groß seine Grundfläche ist – wie es innen geschnitten ist, dafür ist das Bauaufmaß da.

Die Aufmaßverfahren im Einzelnen

Welches Verfahren am Objekt trägt, entscheidet die Bausubstanz zusammen mit dem Zweck der späteren Unterlagen – in der Karlsruher Innenstadt kommt die Lage im Fächergrundriss als weiterer Faktor hinzu:

Handaufmaß mit dem Laserdistanzmesser

Der Regelweg in Wohnungen und überschaubaren Häusern. Die Messunsicherheit marktüblicher Geräte liegt im Raummaß weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle; die eigentliche Fehlerquelle sitzt in der Übertragung. Wer unmittelbar in die Aufmaß-App misst, schaltet Abschreibfehler aus.

Diagonalen- und Winkelkontrolle an den fächerförmig zulaufenden Blöcken

Wo die vom Schloss ausstrahlenden Alleen auf den mit rund 430 Metern Radius halbkreisförmig verlaufenden Zirkel oder auf die äußeren Ringstraßen treffen, bilden die dazwischenliegenden Blöcke spitze und stumpfe statt rechter Winkel. Ein Zimmer in einem solchen Baukörper lässt sich nicht aus zwei Kantenlängen zurückrechnen; erfasst wird deshalb mit Diagonalen oder einer polaren Aufnahme von einem festen Standpunkt.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Für verformte, schiefwinklige oder stark verschachtelte Substanz, wie sie in Gründerzeithäusern der Weststadt mit ihren vorspringenden Erkern und in Fachwerkbauten der Durlacher Altstadt vorkommt. Der Scan hält Vorbauten, Schiefstellungen und ungleiche Wandstärken maßstabsgetreu fest, statt sie in der Zeichnung zu vereinfachen.

Prüfen und Fortschreiben vorhandener Genehmigungspläne

Nach § 3 Abs. 4 WoFlV darf die Grundfläche aus einer Bauzeichnung ermittelt werden – vorausgesetzt, es wurde gebaut wie gezeichnet. Bei Altbauten aus der Weinbrenner-Zeit mit zweihundert Jahren Nutzungsgeschichte hält diese Voraussetzung selten; halten die Stichproben nicht, wird vollständig neu aufgenommen.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Der Messvorgang für sich genommen nützt niemandem. Verwertbar wird er durch das, was daraus gezeichnet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse jeder Ebene
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. In den fächerförmig zulaufenden Blöcken werden zusätzlich Winkel oder Diagonalen eingetragen, damit sich die Zeichnung nachrechnen lässt.
Ansichten mit Erkern und Vorbauten
Sie zeigen, was der Grundriss allein nicht abbildet: wie weit ein Erker aus der Fassade tritt, wo ein Balkon ansetzt und wie beide zueinander liegen – die Grundlage für die spätere Flächenzuordnung.
Schnitte mit eingetragenen Höhenlinien
Sie zeigen Geschosshöhen, Deckenaufbauten und den Verlauf der Dachschräge sowie die Ein- und Zwei-Meter-Linien, an denen die spätere Anrechnung hängt.
Flächenaufstellung nach Wohnflächenverordnung
Jeder Raum und jede Nebenfläche wird einzeln ausgewiesen, mit Maß und Anrechnungsfaktor. Gemessen wird im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand und nicht am Rohbau.
Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277
Für Kalkulation, Bewertung und Bauvorlagen. Die Norm beschreibt das Bauwerk und nicht die Wohnung, weshalb beide Angaben für dasselbe Objekt nebeneinander stehen können.
Messprotokoll, Fotodokumentation und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Teil der Übergabe. Sie machen prüfbar, an welcher Stelle welcher Wert genommen wurde, und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.

Aufmaße in Karlsruhe – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus mit Erker in der Weststadt vor der Aufteilung

Bevor aus einem Mietshaus an der Kaiserallee Eigentumswohnungen werden, müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein – einschließlich der Erker, die konstruktiv zum Zimmer gehören, und der Balkone, die als eigene Freifläche geführt werden. Das Aufmaß liefert die Zeichnungsgrundlage, die der Antragsteller selbst beibringen muss.

Wohnhaus an einer Ringstraße um den Zirkel

Der halbkreisförmige Straßenverlauf um den Schlossturm gibt den angrenzenden Baublöcken eine gebogene oder keilförmige Kontur. Ein Zimmer im obersten Geschoss folgt dieser Kontur in der Fassade, während die rückwärtigen Wände rechtwinklig zueinander stehen – erfasst wird deshalb Wand für Wand statt anhand einer vereinfachten Grundform.

Fachwerkhaus in der Durlacher Altstadt

Nach dem Stadtbrand von 1689 wieder aufgebaut, tragen viele Häuser der Durlacher Altstadt bis heute ihre historische Ständerkonstruktion. Wandstärken schwanken von Gefach zu Gefach, Decken liegen selten in einer Ebene – ein Aufmaß, das nur an zwei Ecken misst, überträgt diese Abweichungen ungeprüft in die Zeichnung.

Bestandsgebäude vor einer Nachverdichtung

Wo bestehende Wohnzeilen durch neue Gebäude ergänzt werden sollen, ist der unveränderte Altbestand die Bezugsgröße für Abstandsflächen und Erschließung. Das Aufmaß hält fest, was tatsächlich steht, bevor die Planung für das neue Gebäude beginnt.

So läuft Ihr Aufmaß in Karlsruhe ab

Der Ablauf folgt überall demselben Muster. Verkürzt oder verlängert wird er in Karlsruhe durch zwei Dinge: durch das, was sich in der Bauakte findet, und durch die Winkeltreue des Baukörpers.

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Flächennachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für die Sanierung und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird.
Vorhandene Unterlagen sichten
Bauzeichnungen liegen in der Bauakte beim Bauordnungsamt in der Karl-Friedrich-Straße; einen aktuellen Katasterauszug mit Flurstück und Gebäudeumriss stellt das Liegenschaftsamt in der Lammstraße bereit.
Termin abstimmen und Zugang sichern
Über die Dauer entscheidet, was aufgeschlossen ist: Keller, Speicher, Nebenräume und bei mehreren Gebäudeteilen sämtliche Ebenen. Bei vermieteten Einheiten und Objekten in Verwalterbetreuung braucht das Vorlauf.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu lichte Höhen, Erker, Vormauerungen und Öffnungen. Parallel entstehen Fotos und Skizze, damit sich jeder Wert später einer bestimmten Stelle zuordnen lässt.
Auswertung, Übergabe und verbleibende Meldepflicht
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenaufstellung mit offenem Rechenweg. Wurde im Zuge der Maßnahme neu gebaut oder die Grundfläche verändert, bleibt daneben die Anzeige an das Liegenschaftsamt offen – ein eigener Vorgang, der mit dem Bauaufmaß nichts zu tun hat.

Was den Preis für ein Aufmaß in Karlsruhe beeinflusst

Zwei gleich große Wohnungen können sich im Messaufwand um ein Mehrfaches unterscheiden. Den Umfang bestimmen vor allem diese Punkte:

Winkeltreue des Grundrisses
Ein rechtwinkliger Raum ist mit wenigen Maßen erfasst. Ein Zimmer an einem fächerförmig zulaufenden Block verlangt zusätzliche Diagonalen und im Zeichnen einen höheren Konstruktionsaufwand.
Zahl der Erker, Vorbauten und sonstigen Fassadenteile
Jeder Vorbau bringt eigene Wände, Öffnungen und eine eigene Zuordnung mit sich. Ein Weststadt-Altbau mit mehreren Erkern je Geschoss braucht entsprechend mehr Einzelaufnahmen als ein glatter Baukörper.
Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Längen, Höhen und Öffnungen mit sich. Verwinkelte Grundrisse kosten mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer gleicher Fläche.
Zustand der historischen Bausubstanz
Fachwerk, ungleiche Wandstärken und schiefe Decken, wie sie in der Durlacher Altstadt vorkommen, lassen sich nicht aus wenigen Kontrollmaßen ableiten – hier lohnt sich häufiger ein Scan als ein reines Handaufmaß.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalte und ein Bestandsmodell: Der Zeichnungsteil wächst mit dem späteren Verwendungszweck.