Teilungserklärung in Kaiserslautern — Aufteilungsplan nach WEG, ohne zusätzliches landesrechtliches Umwandlungsverbot
Eine Teilungserklärung folgt in Kaiserslautern zunächst denselben bundesweiten Regeln wie überall: Ein bemaßter Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Referats 63.2 sind Voraussetzung für die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Wohnungsgrundbuch. Einige bayerische Großstädte verlangen inzwischen zusätzlich eine gesonderte Genehmigung, wenn ein größeres Bestandsgebäude in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, gestützt auf die 2021 in das Baugesetzbuch aufgenommene Möglichkeit des § 250 BauGB. Nach eingehender Prüfung gibt es für Rheinland-Pfalz und damit auch für Kaiserslautern keine Anhaltspunkte, dass das Land von dieser Verordnungsermächtigung bislang Gebrauch gemacht hat – wer hier ein Bestandsgebäude aufteilt, muss sich also nach aktuellem Kenntnisstand nicht zusätzlich mit einer solchen Umwandlungsgenehmigung befassen. Das entbindet nicht davon, den eigentlichen Aufteilungsplan sorgfältig vorzubereiten, gerade wenn der wachsende Wohnungsbedarf rund um die RPTU Eigentümer dazu bewegt, bestehende Mietshäuser neu zu strukturieren.
Was für eine Teilungserklärung in Kaiserslautern tatsächlich nötig ist
Anders als in einigen bayerischen Großstädten kommt in Kaiserslautern zum eigentlichen WEG-Verfahren nach aktuellem Kenntnisstand kein zusätzliches, landesrechtlich verordnetes Genehmigungserfordernis hinzu:
- Bauliche Abgeschlossenheit nach § 7 WEG: Jede Teilungserklärung braucht einen bemaßten Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde – unabhängig von Gebäudegröße oder Wohnungszahl.
- Kein bestätigtes Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: Die 2021 eingeführte Möglichkeit, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Landesverordnung genehmigungspflichtig zu machen, wurde nach den vorliegenden Erkenntnissen in Rheinland-Pfalz bislang nicht umgesetzt.
- Prüfpflicht bleibt beim Notar: Auch ohne landesrechtliches Umwandlungsverbot prüft der beurkundende Notar die vollständige Wirksamkeit der Teilungserklärung, einschließlich Grundbuchstand und etwaiger sonstiger Genehmigungserfordernisse im Einzelfall.
Der Bundesgesetzgeber hat mit § 250 BauGB im Jahr 2021 den Landesregierungen die Möglichkeit eröffnet, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung genehmigungspflichtig zu machen. Mehrere bayerische Kommunen nutzen diese Möglichkeit inzwischen für größere Bestandsgebäude. Eine vergleichbare, landesweite oder auf Kaiserslautern bezogene Verordnung für Rheinland-Pfalz ließ sich bei der Recherche zu diesem Beitrag nicht auffinden – nach aktuellem Kenntnisstand hat das Land von der Möglichkeit des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht. Wer ein Bestandsgebäude in Kaiserslautern aufteilen möchte, kommt damit ohne diesen zusätzlichen Verwaltungsschritt aus. Da sich Landesrecht ändern kann, lohnt sich vor einer größeren Umwandlung dennoch eine kurze, aktuelle Rückfrage bei der Stadtverwaltung, insbesondere bei besonders großen Mietshäusern.
Der Weg zur Teilungserklärung in Kaiserslautern
Ohne ein zusätzliches Umwandlungsverbot konzentriert sich das Verfahren auf die eigentliche bauliche Abgeschlossenheit:
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan geht an das Referat 63.2, das die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten bescheinigt.
Notarielle Beurkundung
Mit vorliegender Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung und veranlasst die Eintragung ins Wohnungsgrundbuch.
Mieterschutz nach dem BGB bleibt unabhängig davon bestehen
Auch ohne ein landesrechtliches Umwandlungsverbot gelten für vermietete Wohnungen die bundesweiten Schutzrechte des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Wird eine Mietwohnung nach der Umwandlung erstmals als Eigentumswohnung verkauft, steht der Mieterin oder dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zudem nach § 577a BGB für mehrere Jahre gesperrt; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Sperrfrist per Landesverordnung von drei auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Ob eine solche Verordnung für Kaiserslautern gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Kaiserslautern nötig sind
Der Unterlagensatz bleibt überschaubar, weil kein zusätzliches Umwandlungsverfahren hinzukommt:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Referats 63.2.
- Aktueller Grundbuchauszug
Grundlage für den Notar, um die Eintragungsfähigkeit der geplanten Teilungserklärung zu prüfen.
- Nachweis über die tatsächliche Gebäudenutzung
Insbesondere bei älteren Mietshäusern hilfreich, um die vorgesehene Aufteilung mit der bisherigen Nutzung abzugleichen.
- Übersicht der bestehenden Mietverhältnisse
Bei vermieteten Bestandsgebäuden empfiehlt es sich, frühzeitig zu dokumentieren, welche Einheiten vermietet sind – Grundlage, um mögliche Vorkaufsrechte und Kündigungssperrfristen nach dem BGB rechtzeitig zu berücksichtigen.
Teilungserklärungen in Kaiserslautern – Beispiele aus der Praxis
Mietshaus aus der Wiederaufbauzeit wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt
Ein Wohnhaus aus den Nachkriegsjahrzehnten wird zunächst aufgemessen, damit der Aufteilungsplan den tatsächlichen, oft nicht mehr vollständig dokumentierten Bestand korrekt zeigt.
Kleines Mehrfamilienhaus mit wenigen Einheiten
Hier genügt der übliche Weg aus Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne zusätzliches Genehmigungsverfahren, unabhängig von der Wohnungszahl.
Neubauprojekt im künftigen Betzenberg-Quartier
Für ein von vornherein als Eigentumswohnungen geplantes Neubauprojekt lässt sich der Aufteilungsplan direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten.
Vermietetes Mehrfamilienhaus mit mehreren Bestandsmietern
Während der Aufteilungsplan unabhängig von den Mietverhältnissen erstellt wird, sind die betroffenen Mieterinnen und Mieter beim späteren Verkauf einzelner Einheiten über ihr gesetzliches Vorkaufsrecht sowie die geltende Kündigungssperrfrist zu informieren.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Kaiserslautern ab
Der Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen – für Kaiserslautern kommt nach aktuellem Kenntnisstand kein zusätzlicher landesrechtlicher Genehmigungsschritt hinzu.
- Bestand aufmessen oder Bestandsunterlagen prüfen
Grundlage ist entweder eine vorhandene, verwertbare Zeichnung oder ein aktuelles Aufmaß des Gebäudes.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden erfasst und der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung erstellt.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Referat 63.2 beantragen
Die Bauaufsichtsbehörde bescheinigt anhand des Aufteilungsplans die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten.
- Notarielle Beurkundung
Mit vorliegender Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Die Eintragung erfolgt beim für Kaiserslautern zuständigen Amtsgericht.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Kaiserslautern beeinflusst
Ohne ein zusätzliches Umwandlungsverfahren bestimmen vor allem diese Punkte den Aufwand:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Baujahr und Gebäudetyp
Ein mehrfach verändertes Wiederaufbaugebäude verlangt in der Regel mehr Erfassungsaufwand als ein regelmäßig geschnittener Neubau.
- Notar- und Grundbuchgebühren
Fallen unabhängig vom eigentlichen Aufteilungsplan an und richten sich nach dem Wert des Objekts.
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