Nutzungsänderung in Kaiserslautern — vom militärischen Kasernenareal zur zivilen Nutzung und im Sanierungsgebiet Altstadt
Bei einer Nutzungsänderung geht es nicht um einen Neubau, sondern um die Frage, ob eine bestehende Fläche künftig anders genutzt werden darf. Nach der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz entscheidet darüber ein Vergleich zwischen bisheriger und geplanter Nutzung, geprüft vom Referat 63.2 der Stadtverwaltung Kaiserslautern. Zwei Besonderheiten kommen in Kaiserslautern regelmäßig hinzu. Zum einen liegt ein Teil der Innenstadt im 1972 förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Altstadt, wo bestimmte Rechtsvorgänge zusätzlich einer eigenen, vom Bauordnungsrecht unabhängigen Genehmigung bedürfen. Zum anderen prägen ehemalige, inzwischen freigegebene Kasernenareale wie die Quartermaster-Kaserne die Stadt in einer Weise, die andernorts selten vorkommt: Aus einer über Jahrzehnte rein militärisch geprägten Fläche soll dort eine zivil und gewerblich nutzbare Fläche werden – ein Vorgang, der ohne eine gründliche Nutzungsänderungsprüfung nicht auskommt.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Kaiserslautern genehmigungspflichtig?
Auch eine Nutzungsänderung ist nach § 61 LBauO grundsätzlich genehmigungspflichtig, rechtlich gleichgestellt mit Errichtung, Änderung und Beseitigung einer baulichen Anlage. Maßgeblich ist, ob die künftige Nutzung andere Anforderungen auslöst als die bisherige:
- Bleiben Rettungswege, Stellplatzbedarf und sonstige Anforderungen im Kern gleich, kann die Nutzungsänderung nach § 62 LBauO genehmigungsfrei bleiben – in der Praxis eher die Ausnahme.
- Ändern sich konkrete Anforderungen, etwa an Brandschutz oder Schallschutz, greift das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 66 LBauO – der in Kaiserslautern häufigste Weg.
- Wird die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau im Sinne des § 50 LBauO, bleibt nur das vollständige Baugenehmigungsverfahren mit Prüfung über alle Fachbereiche.
- Betrifft die Änderung ein Grundstück im Sanierungsgebiet Altstadt, kommt unabhängig vom bauordnungsrechtlichen Ergebnis die Prüfung hinzu, ob dafür zusätzlich eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich ist.
Die Stadt Kaiserslautern hat das Sanierungsgebiet Altstadt bereits am 19. Juli 1972 förmlich durch Satzung festgelegt. In den Jahrzehnten danach wurde der ursprüngliche Geltungsbereich durch mehrere Teilaufhebungssatzungen – unter anderem 1996 und 1997 – wiederholt verkleinert, während die Sanierungsstrategie insgesamt von einer großflächigen Erneuerung hin zu einer behutsameren, gebäudebezogenen Sanierung einzelner Objekte wechselte. Innerhalb des heute noch gültigen, reduzierten Geltungsbereichs bedürfen bestimmte Rechtsvorgänge – etwa Grundstücksveräußerungen oder bauliche Veränderungen, unter Umständen auch Nutzungsänderungen – nach § 144 BauGB einer gesonderten sanierungsrechtlichen Genehmigung, sofern die Satzung diese Pflicht nicht ausdrücklich für ein vereinfachtes Sanierungsverfahren ausgeschlossen hat. Da sich der Geltungsbereich über die Jahre mehrfach verändert hat, lässt sich für ein konkretes Grundstück nur durch eine aktuelle Anfrage beim Referat 63.2 verlässlich klären, ob und in welchem Umfang diese zusätzliche Genehmigungspflicht noch greift.
Die Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben Verfahren wie beim Bauantrag – angewendet wird aber der Vergleichsmaßstab aus § 61 LBauO, ergänzt um mögliche sanierungsrechtliche Besonderheiten:
Genehmigungsfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 62 LBauO)
Kommt etwa beim Wechsel zwischen zwei ähnlich genutzten Gewerbeflächen außerhalb des Sanierungsgebiets vor.
Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (§ 66 LBauO)
Der häufigste Weg, sobald sich Rettungswege, Schallschutz oder Brandschutz durch die neue Nutzung ändern – etwa bei der Umwandlung ehemaliger Kasernengebäude in Büro- oder Lagerflächen.
Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 50 LBauO)
Zwingend, sobald die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau wird, etwa bei einer publikumsintensiven Veranstaltungs- oder Ausstellungsnutzung in einem größeren Bestandsgebäude.
Sanierungsrechtliche Genehmigung im Sanierungsgebiet Altstadt (§ 144 BauGB)
Läuft unabhängig vom bauordnungsrechtlichen Verfahren, sofern das betroffene Grundstück noch innerhalb des reduzierten, seit 1972 mehrfach angepassten Geltungsbereichs liegt.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Kaiserslautern braucht
Im Mittelpunkt jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen tatsächlich ändert. Bei besonderen Flächen kommen weitere Nachweise hinzu:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Zeigt auf einen Blick, worin sich alte und neue Nutzung unterscheiden – Grundlage für die Verfahrenswahl nach § 61 LBauO.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes mit eingetragener neuer Nutzung, bei ehemaligen Kasernengebäuden häufig erst nach einem aktuellen Aufmaß verlässlich.
- Nachweis zur Bodenbeschaffenheit auf Konversionsflächen
Bei Grundstücken mit einer Vorgeschichte als militärische Liegenschaft ist zusätzlich zu belegen, dass die geplante Nutzung angesichts einer möglichen Altlastensituation gefahrlos aufgenommen werden kann.
- Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung
Für Grundstücke im aktuell noch geltenden Bereich des Sanierungsgebiets Altstadt zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Prüfung einzureichen.
Nutzungsänderungen in Kaiserslautern – Beispiele aus der Praxis
Umnutzung eines Gebäudes auf der Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne
Aus einem ehemaligen Reinigungsbetrieb der US-Streitkräfte soll im Rahmen des laufenden Bebauungsplanverfahrens eine gewerbliche Nutzung werden. Wegen der dort festgestellten Bodenbelastung steht neben der eigentlichen Nutzungsänderungsprüfung ein gesonderter Nachweis zur gefahrlosen Nutzbarkeit an.
Ladenlokal im heutigen Geltungsbereich des Sanierungsgebiets Altstadt
Der Wechsel von einer Einzelhandels- zu einer gastronomischen Nutzung kann dort zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Prüfung eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB auslösen – abhängig davon, ob die Fläche noch im aktuell gültigen, bereits mehrfach verkleinerten Geltungsbereich liegt.
Bürofläche wird Coworking-Nutzung außerhalb der Altstadt
Bleiben die Anforderungen an Rettungswege und Stellplätze im Wesentlichen gleich, bleibt eine solche Umnutzung häufig verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren.
Weiterhin aktiv militärisch genutztes Gebäude auf dem Gelände Vogelweh
Solange eine Liegenschaft von den US-Streitkräften militärisch genutzt wird, unterliegt sie keiner zivilen Nutzungsänderungsprüfung nach deutschem Baurecht – die Frage stellt sich erst, sobald eine Fläche tatsächlich freigegeben wird, wie zuvor bei der Quartermaster-Kaserne geschehen.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Kaiserslautern ab
Der rechtliche Rahmen ist landesweit derselbe. In Kaiserslautern kommen je nach Lage des Grundstücks das Sanierungsgebiet Altstadt oder die Besonderheiten einer ehemaligen Militärfläche als zusätzlicher Prüfstrang hinzu.
- Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Am Anfang steht die vergleichende Nutzungsbeschreibung – sie entscheidet, welches der bauordnungsrechtlichen Verfahren greift.
- Lage zum Sanierungsgebiet und zur Grundstückshistorie prüfen
Liegt das Grundstück im heute noch gültigen Bereich des Sanierungsgebiets Altstadt oder auf einer ehemaligen Konversionsfläche, werden zusätzliche Prüfschritte frühzeitig eingeplant.
- Unterlagen beim Referat 63.2 zusammenstellen
Bestandspläne mit Änderungseintrag, Nutzungsbeschreibung und die durch die neue Nutzung tatsächlich ausgelösten Zusatznachweise werden aufbereitet und eingereicht.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Das Referat 63.2 prüft zunächst formal, danach fachlich – bei Bedarf gemeinsam mit der für die sanierungsrechtliche Genehmigung zuständigen Stelle.
- Genehmigung oder Aufnahme der neuen Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder, im vereinfachten Verfahren, die Genehmigungsfiktion nach Fristablauf. Ist zusätzlich eine sanierungsrechtliche Genehmigung nötig, darf die neue Nutzung erst nach deren Vorliegen beginnen.
Was den Aufwand einer Nutzungsänderung in Kaiserslautern beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit neue und alte Nutzung auseinanderliegen. In Kaiserslautern zählen zusätzlich:
- Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen sich ähnlich, fällt die bauordnungsrechtliche Prüfung schlank aus. Der Sprung zu einer publikumsstarken Nutzung bindet dagegen deutlich mehr Aufwand.
- Vorgeschichte des Grundstücks als militärische Liegenschaft
Auf ehemaligen Kasernenflächen kann ein zusätzlicher Nachweis zur Bodenbeschaffenheit erforderlich werden, bevor die neue Nutzung überhaupt beginnen darf.
- Lage im heute noch geltenden Sanierungsgebiet Altstadt
Dort kann zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Prüfung eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB anfallen.
- Qualität vorhandener Bestandsunterlagen
Fehlen aktuelle Pläne des betroffenen Gebäudes, kommt vor der eigentlichen Antragstellung ein Aufmaß-Termin hinzu.
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