Kubaturberechnung in Kaiserslautern — vom kompakten Wiederaufbau-Zeilenbau bis zur Gewerbehalle auf der Konversionsfläche

Q: Wofür braucht das Referat 63.2 den umbauten Raum eines Gebäudes?

Solange noch kein vollständiger Kostenvoranschlag vorliegt, dient das BRI als Hilfsgröße, um die Rohbausumme und darüber die behördliche Bearbeitungsgebühr überschlägig zu bestimmen.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur Dachhaut, während die Wohnfläche nach WoFlV Raumteile unter Dachschrägen nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt.

Q: Warum weicht das BRI zwischen einem Wiederaufbaugebäude und einer Gewerbehalle so stark ab?

Wiederaufbau-Mehrfamilienhäuser entstanden meist mit begrenzter Geschosshöhe, während die für die Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne geplanten Gewerbehallen deutlich größere Höhen und Spannweiten erhalten dürften.

Q: Was unterscheidet BRI von BGF?

Das BRI beschreibt ein Volumen, die BGF eine Fläche – beide nach DIN 277 ermittelt, jedoch für unterschiedliche Zwecke gedacht.

Q: Reicht eine ältere Bestandsakte für die Berechnung aus?

Nur, wenn sie sämtliche Geschosse einschließlich Dachraum belastbar bemaßt und dem heutigen Zustand entspricht. Andernfalls wird ein aktuelles Aufmaß erforderlich.

Q: Fließt ein Anbau in die Kubaturberechnung mit ein?

Ja, sofern er baulich und funktional zum Hauptgebäude gehört. Bei separat stehenden Nebengebäuden wird vorab geklärt, ob sie als eigener Baukörper oder als Teil der Gesamtkubatur zu behandeln sind.

Q: Besteht ein Zusammenhang zwischen Kubatur und Energieausweis?

Mittelbar ja – energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte Volumen. Eine vorhandene Kubaturberechnung liefert dafür bereits eine geeignete Ausgangsgröße.

Nach DIN 277 lassen sich für ein und dasselbe Gebäude zwei völlig unterschiedliche Kennzahlen ermitteln: der Bruttorauminhalt (BRI) als Volumen in Kubikmetern und die Bruttogrundfläche (BGF) als Fläche in Quadratmetern. Die Rechenmethode ist bundesweit identisch, das Resultat hängt aber stark davon ab, welcher Gebäudetyp vermessen wird. Kaiserslauterns Bausubstanz deckt dabei eine ungewöhnlich große Spannbreite ab: von den kompakt gehaltenen Wiederaufbau-Mehrfamilienhäusern der Nachkriegsjahrzehnte bis zu den weitläufigen Gewerbehallen, die im laufenden Bebauungsplanverfahren auf der Konversionsfläche der ehemaligen Quartermaster-Kaserne entstehen sollen. Wer beide Gebäudearten im eigenen Bestand hat oder ein neues Gewerbeprojekt plant, sollte deshalb keine pauschale Faustformel übernehmen, sondern jedes Objekt eigenständig nach DIN 277 durchrechnen lassen.

Kubaturberechnung in Kaiserslautern kurz und kompakt

Während das BRI das komplette umbaute Volumen erfasst, summiert die BGF die Grundflächen sämtlicher Geschosse – beide Größen sind in DIN 277 definiert, messen aber Unterschiedliches.
Solange noch keine detaillierte Kostenplanung vorliegt, dient eine überschlägige Kubaturberechnung auch in Kaiserslautern dazu, die Rohbausumme und damit die behördliche Bearbeitungsgebühr grob abzuschätzen.
In den kompakt geplanten Wiederaufbau-Mehrfamilienhäusern fällt das Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche spürbar anders aus als bei großflächigen Gewerbehallen.
Sobald auf der Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne Gewerbehallen entstehen, ist dort mit einem deutlich abweichenden Volumen-zu-Fläche-Verhältnis gegenüber dem übrigen Stadtgebiet zu rechnen.
Banken und Gutachter fragen BRI oder BGF regelmäßig unabhängig vom eigentlichen Genehmigungsverfahren ab, etwa im Rahmen einer Wertermittlung.
Erst eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur schafft für Eigentümer mehrerer Gebäude unterschiedlicher Bauepochen überhaupt eine belastbare Vergleichsgrundlage.

Wofür eine Kubaturberechnung in Kaiserslautern gebraucht wird

Eine eigene Genehmigungspflicht kennt die Kubaturberechnung nicht, gefragt ist sie trotzdem in mehreren wiederkehrenden Situationen:

Als Rechengrundlage für die behördliche Bearbeitungsgebühr, wenn noch kein vollständiger Kostenvoranschlag existiert.
Für Bewertungen und Finanzierungsanfragen, bei denen Banken oder Sachverständige eine dokumentierte BGF oder BRI verlangen.
Beim Vergleich mehrerer Objekte unterschiedlicher Bauepochen innerhalb eines Immobilienportfolios.
Für eine frühe Kostenschätzung bei größeren Gewerbeprojekten, etwa auf der Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne, solange die Ausführungsplanung noch nicht abgeschlossen ist.

Zwei gegensätzliche Referenzgrößen in derselben Stadt

Die kompakten Mehrfamilienhäuser der Wiederaufbauzeit entstanden mit begrenzter Geschosshöhe und funktionalem Zuschnitt, was je Quadratmeter Nutzfläche einen vergleichsweise geringen umbauten Raum ergibt. Die für die Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne vorgesehenen Gewerbehallen dürften dagegen erheblich größere Höhen und Spannweiten aufweisen, wie sie industrielle oder logistische Nutzungen typischerweise benötigen. Für ein solches Gewerbeprojekt eine frühe Kostenschätzung anhand von Erfahrungswerten aus dem Wohnungsbau abzuleiten würde in die Irre führen – stattdessen sollte die Kubatur für jeden Gebäudetyp eigens berechnet werden.

Zwei Kennzahlen mit gemeinsamer Bemessungslogik

BRI und BGF beantworten unterschiedliche Fragen, sind rechnerisch aber eng miteinander verknüpft:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst das Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut über alle Geschosse hinweg, Keller und ausgebauten Dachraum eingeschlossen, unabhängig von der später angerechneten Wohnfläche.

Bruttogrundfläche (BGF)

Summiert die Grundfläche jedes Geschosses an den äußeren Bauteilkanten und dient als Ausgangspunkt für weitere Kennzahlen sowie eine erste Kostenschätzung nach DIN 276.

Überschlägige Kostenschätzung anhand des BRI

Fehlt noch eine belastbare Kostenplanung, lässt sich mit einem geeigneten Kostenkennwert je Kubikmeter eine erste, grobe Rohbausumme ableiten – hilfreich schon in einer frühen Projektphase.

Datengrundlage für eine belastbare Kubaturberechnung

Ohne verlässliche Maße des gesamten Baukörpers bleibt jede Kubaturberechnung Stückwerk:

Bemaßte Grundrisse und Schnitte jeder Ebene
Von der Kellersohle bis zum First, mit Außenmaßen und Geschosshöhen – abgeleitet aus einem Aufmaß oder aus vorhandenen Bestandsunterlagen.
Genaue Dachgeometrie
Gauben, Schrägen sowie First- und Traufhöhe entscheiden darüber, wie das Volumen bis zur Dachhaut korrekt abgeschlossen wird – bei niedrigen Wiederaufbau-Satteldächern ebenso relevant wie bei einer weitläufigen Gewerbehalle mit Flachdach.
Angabe des Verwendungszwecks
Ob das Ergebnis für die Bauaufsicht, eine Finanzierung oder eine Bewertung benötigt wird, bestimmt die erforderliche Dokumentationstiefe.
Abgrenzung mehrerer Baukörper
Bei Anbauten oder mehreren Gebäudeteilen wird vorab festgelegt, was jeweils zum Bezugsgebäude nach DIN 277 zählt und was gesondert betrachtet wird.
Angaben zur geplanten Nutzung bei Gewerbevorhaben
Bei einer Gewerbehalle helfen frühzeitige Angaben zur vorgesehenen Nutzung dabei, realistische Annahmen zur benötigten Hallenhöhe zu treffen.

Kubaturberechnung in Kaiserslautern – Beispiele aus der Praxis

Rohbausumme für einen geplanten Dachgeschossausbau

Ohne fertigen Kostenvoranschlag liefert das aus dem BRI abgeleitete Zwischenergebnis dem Referat 63.2 eine tragfähige Grundlage, um die Gebühr für das verfahrenspflichtige Vorhaben zu berechnen.

Wertgutachten für ein Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus

Die für diese Bauzeit typischen, knapp bemessenen Geschosse führen zu einem anderen Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als bei einem vergleichbar großen modernen Gebäude.

Gewerbehalle auf der Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne

Großzügige Hallenhöhen und weitgespannte Grundrisse ergeben ein Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche, das sich deutlich von historischer oder Wiederaufbau-Wohnbebauung unterscheidet.

Vergleich mehrerer Objekte in einem Portfolio

Erst eine einheitliche Berechnung nach DIN 277 macht ein Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus und einen Neubau am Betzenberg überhaupt vergleichbar.

Finanzierungsanfrage für ein gemischt genutztes Gebäude

Kreditgeber verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI als Bestandteil der Objektunterlagen, unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand.

Von der Bestandsaufnahme zur fertigen Kubaturberechnung

Der Weg zum verwendungsfertigen Ergebnis:

Bestandsmaße beschaffen
Aus vorhandenen Bestandsunterlagen oder per eigenem Aufmaß, für sämtliche Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Lücken vor Ort schließen
Fehlen einzelne Maße oder weicht der Bestand von der Aktenlage ab, wird direkt am Objekt nachgemessen.
BRI und BGF je Geschoss ermitteln
Nach DIN 277, getrennt für jeden einzelnen Baukörper.
Rohbausumme ableiten, sofern gewünscht
Für eine Bauvoranfrage oder einen ersten Kostenrahmen wird das BRI mit einem passenden Kostenkennwert je Kubikmeter multipliziert.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Mit ausgewiesenem Rechenweg für das Referat 63.2, die Bank oder den Gutachter.

Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Kaiserslautern bestimmt

Diese Punkte wirken sich auf den Umfang der Berechnung aus:

Verfügbarkeit brauchbarer Bestandsunterlagen
Eine belastbare Bestandsakte erspart einen eigenen Vermessungstermin – bei Wiederaufbaugebäuden nicht immer gegeben.
Zahl der Geschosse und Nebenräume
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand.
Größe und Komplexität des Baukörpers
Eine weitläufige Gewerbehalle verlangt einen anderen Erfassungsaufwand als ein einzelnes Wohngebäude.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine grobe Rohbausummen-Schätzung braucht weniger Dokumentation als ein vollständiges Wertgutachten.