Aufmaß & Vermessung in Kaiserslautern — privates Bauaufmaß neben der amtlichen Einmessungspflicht nach rheinland-pfälzischem Recht
Rheinland-Pfalz verpflichtet Eigentümerinnen und Eigentümer selbst dazu, ein neues oder verändertes Gebäude amtlich einmessen zu lassen – anders geregelt als in mehreren anderen Bundesländern. Konkret schreibt das Vermessungs- und Katastergesetz vor, diese Einmessung innerhalb eines Monats nach Fertigstellung des Rohbaus auf eigene Kosten zu beantragen. Damit ist es aber nicht getan: Diese amtliche Einmessung dient allein dem Liegenschaftskataster und sagt nichts über Innenmaße, Raumverteilung oder Wohnfläche aus – dafür bleibt das private Bauaufmaß eine eigenständige, zusätzliche Leistung. Besonders bei Kaiserslauterer Gebäuden aus der Wiederaufbauzeit und bei größeren, komplexen Vorhaben wie der Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne lohnt sich eine solche unabhängige Bestandsaufnahme, statt sich auf möglicherweise unvollständige historische Unterlagen zu verlassen.
Wann ein Aufmaß in Kaiserslautern erforderlich wird
Eine feste Vorschrift für das private Bauaufmaß gibt es nicht. Gebraucht wird es überall dort, wo eine Fläche oder Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Papiere dafür nicht ausreichen:
- Es liegen entweder gar keine Bestandspläne vor, oder die vorhandenen zeigen lediglich den Zustand vor späteren Umbauten beziehungsweise vor dem Wiederaufbau selbst.
- Für einen Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder einen Umbau wird ein maßgenauer Bestand als Planungsgrundlage benötigt.
- Eine Bank oder ein Gutachter fordert eine Flächenangabe mit einem nachvollziehbaren Rechenweg.
- Wohnungseigentum soll neu begründet oder geändert werden, wofür der Aufteilungsplan die einzelnen Einheiten eindeutig voneinander abgrenzen muss.
- Ein größeres Vorhaben wie die Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne braucht eine verlässliche Bestandsaufnahme, bevor Gebäude neu geplant oder bewertet werden können.
In einigen anderen Bundesländern übernimmt die Verwaltung die Gebäudeeinmessung von Amts wegen, ohne dass der Eigentümerseite dafür Kosten entstehen. Rheinland-Pfalz geht einen anderen Weg: Das Vermessungs- und Katastergesetz verlangt, dass Eigentümerinnen und Eigentümer die amtliche Einmessung eines neu errichteten oder im Grundriss veränderten Gebäudes binnen eines Monats nach Fertigstellung des Rohbaus selbst beim zuständigen Vermessungs- und Katasteramt beantragen und die dafür entstehenden Kosten übernehmen. Wird dieser Antrag versäumt, kann das Amt die Einmessung von Amts wegen nachholen – seit dem 1. Oktober 2018 zuzüglich eines Gebührenzuschlags von zehn Prozent. Mit dieser gesetzlichen Pflicht hat das private Bauaufmaß, das Planprofi24 anbietet, nichts zu tun: Es liefert die für Bauantrag, Bank oder Aufteilungsplan benötigten Innenmaße und Wohnflächen und tritt ergänzend neben die amtliche Katastereinmessung.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welche Erfassungsmethode sich für ein konkretes Objekt eignet, richtet sich nach der Gebäudegeometrie und dem Zweck der späteren Unterlagen:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der übliche Weg bei gewöhnlichen Wohnungen. Marktübliche Geräte erreichen eine Messgenauigkeit von rund ± 1,5 Millimetern – deutlich präziser, als es rechtlich erforderlich wäre.
Tachymetrische Verknüpfung mehrerer Gebäudeteile
Bei Wiederaufbaugebäuden mit nachträglichen Anbauten oder unregelmäßig zusammengefügten Trakten bringt ein Passpunktnetz alle Abschnitte in einen gemeinsamen Bezug, sodass sich die Grundrisse deckungsgleich übereinanderlegen lassen.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Geeignet für größere oder verschachtelte Bestandsgebäude, etwa auf der Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne. Handelsübliche Scanner erzielen Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich und liefern gleichzeitig ein vollständiges Bestandsmodell.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
§ 3 Abs. 4 WoFlV lässt die Ermittlung anhand einer Bauzeichnung zu, solange die Ausführung dem Plan tatsächlich entspricht. Deshalb werden vorhandene Zeichnungen vor Ort stichprobenartig gegengeprüft.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Der eigentliche Messvorgang ist nur der erste Schritt – nützlich wird er erst durch die daraus abgeleiteten Dokumente:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Kellergeschoss bis unters Dach, mit durchgehenden Maßketten statt einer reinen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Sie belegen Geschosshöhen und Dachverlauf – gerade bei den funktional geplanten Wiederaufbaugebäuden von praktischer Bedeutung.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Nach § 3 Abs. 1 WoFlV wird im lichten Maß ab Vorderkante der fertigen Bekleidung gemessen, also am tatsächlich vorhandenen Zustand.
- Flächen und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kostenschätzung und Bewertung – die Norm beschreibt das Bauwerk als Ganzes, nicht die einzelne Wohnung.
- Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Teil der Dokumentation und vermeiden bei späteren Rückfragen einen erneuten Vor-Ort-Termin.
Aufmaße in Kaiserslautern – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus ohne aktuelle Pläne
Für ein typisches Gebäude aus den Nachkriegsjahrzehnten fehlt häufig eine vollständige, dem heutigen Zustand entsprechende Zeichnung – das Aufmaß nimmt den tatsächlichen Bestand direkt auf.
Neu errichtetes Wohnhaus mit fälliger Einmessungspflicht
Nach Fertigstellung des Rohbaus steht die amtliche Einmessung beim Vermessungs- und Katasteramt an; unabhängig davon lohnt sich für Innenmaße und Wohnfläche zusätzlich ein privates Bauaufmaß.
Bestandsgebäude auf der Konversionsfläche Quartermaster-Kaserne
Vor einer Neuplanung im Rahmen des laufenden Bebauungsplanverfahrens liefert eine belastbare Vermessung des vorhandenen Bestands die notwendige Grundlage für die weitere Projektierung.
Aufteilung eines Gebäudes für mehrere Mietparteien
Vor der Vermietung an eine Wohngemeinschaft oder bei der Begründung von Wohnungseigentum müssen Räume und Flächen eindeutig und nachprüfbar abgegrenzt werden.
So läuft Ihr Aufmaß in Kaiserslautern ab
Der grundsätzliche Ablauf ist überall vergleichbar. In Kaiserslautern entscheidet vor allem die Vorarbeit über die Dauer: Welche Bestandsunterlagen sind überhaupt noch vorhanden, und wie komplex ist das jeweilige Gebäude?
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Bank-Nachweis, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen jeweils andere Anforderungen an Detailgrad und Darstellung.
- Vorhandene Unterlagen sichten
Alte Pläne oder Bauakten werden auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem heutigen Bestand geprüft.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Keller, Dachboden und Nebengebäude müssen zum vereinbarten Termin zugänglich sein.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Kontrolle der Rechtwinkligkeit sowie Höhen, Nischen und Öffnungen.
- Auswertung und Übergabe
Aus den erhobenen Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung samt ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Kaiserslautern beeinflusst
Auch bei gleicher Quadratmeterzahl können zwei Objekte im Messaufwand deutlich auseinanderliegen. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Verwinkelte oder mehrfach zusammengefügte Grundrisse verlangen mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer.
- Zustand vorhandener Bestandsunterlagen
Fehlt eine verwertbare Zeichnung – bei Wiederaufbaugebäuden keine Seltenheit –, muss der komplette Bestand neu aufgenommen werden.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrische Verknüpfung und Laserscanning unterscheiden sich im Geräteeinsatz und in der Auswertung.
- Größe und Komplexität des Objekts
Ein einzelnes Bestandsgebäude ist rascher erfasst als ein größeres Areal mit mehreren zusammenhängenden Baukörpern.
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