Teilungserklärung in Gelsenkirchen — WEG-Aufteilung ohne Umwandlungsgenehmigung, mit Blick auf die Bergarbeitersiedlungen
Wer für eine Gelsenkirchener Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, muss anders als in Berlin keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB einplanen: Nordrhein-Westfalen hat von dieser Möglichkeit bislang keinen Gebrauch gemacht, und eine eigenständige Gelsenkirchener Erhaltungssatzung mit vergleichbarer Wirkung ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite für kein Quartier der Stadt bestätigen. Praktisch wird das Thema in Gelsenkirchen vor allem dort greifbar, wo einstiger Werkswohnungsbau aus der Bergbauzeit heute in Einzeleigentum übergeht: Siedlungen wie Schüngelberg, zwischen 1897 und 1919 für die Belegschaft der Zeche Hugo errichtet, oder das ältere Flöz Dickebank in Ückendorf, seit 2008 denkmalgeschützt, entstanden als geschlossener Bestand eines einzigen Unternehmens und werden erst durch eine Teilungserklärung zu einzeln handelbaren Einheiten.
Brauchen Sie in Gelsenkirchen eine Umwandlungsgenehmigung?
In mehreren deutschen Großstädten ist die Teilungserklärung inzwischen an eine zweite, eigenständige Genehmigung gekoppelt. Für Gelsenkirchen lässt sich das mit der verfügbaren Quellenlage auf zwei Ebenen beantworten:
- Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, mit der einzelne Gemeinden eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten – das gilt landesweit und damit auch für Gelsenkirchen.
- Eine eigenständige städtebauliche oder soziale Erhaltungssatzung, die über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB eine vergleichbare Genehmigungspflicht für ein bestimmtes Gelsenkirchener Quartier auslösen könnte, ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite nicht bestätigen.
- Das passt zum Bild eines Wohnungsmarkts, der mit vergleichsweise günstigen Kaufpreisen zu den preiswertesten unter den Ruhrgebietsstädten zählt – ein typisches Motiv für eine Umwandlungsbeschränkung, ein angespannter Markt mit knappem Mietwohnraum, liegt damit erkennbar anders als etwa in Köln oder Düsseldorf.
Wer sich vorab mit Gelsenkirchener Bauvorhaben beschäftigt, stößt schnell auf ein wiederkehrendes Muster: Auf ehemaligen Zechenflächen entstehen ganz unterschiedliche neue Nutzungen, vom Technologiestandort Wissenschaftspark über den Landschaftspark auf dem früheren Zeche-Nordstern-Gelände bis zu neuen Wohnsiedlungen. Für die Teilungserklärung trägt dieses Muster jedoch kaum etwas bei: Es beschreibt, wie brachgefallenes Zechengelände neu bebaut oder umgenutzt wird – nicht, wie ein bereits bestehendes Mietshaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Die tatsächlich einschlägige Gelsenkirchener Besonderheit liegt woanders, nämlich im historischen Wohnungsbestand selbst: In den Bergarbeitersiedlungen der Stadt gehörten ganze Straßenzüge ursprünglich einem einzigen bergbaulichen Arbeitgeber. Schüngelberg entstand zwischen 1897 und 1919 für die Belegschaft der Zeche Hugo, das ältere Flöz Dickebank in Ückendorf bereits ab 1868 für ein anderes Bergbauunternehmen und steht seit 2008 unter Denkmalschutz. Sollen einzelne Häuser aus einem solchen geschlossenen Werksbestand heute getrennt verkauft werden, braucht es dafür zunächst dieselbe Teilungserklärung mit Aufteilungsplan wie bei jedem anderen Gebäude – unabhängig vom Baujahr und ohne die in Berlin zusätzlich nötige Umwandlungsprüfung.
Zwei Ausgangslagen in Gelsenkirchen
Ob eine Teilungserklärung auf historischen Werkswohnungsbau trifft oder auf einen Neubau, ändert am rechtlichen Rahmen nichts – wohl aber an der nötigen Vorarbeit:
Historischer Werkswohnungsbau aus der Bergbauzeit
Häuser in Schüngelberg oder Flöz Dickebank gehörten ursprünglich einem einzigen bergbaulichen Eigentümer und wurden erst über die Jahrzehnte einzeln veräußert oder vererbt. Sollen weitere Einheiten aus einem solchen Bestand heute getrennt verkauft werden, braucht es dafür denselben bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan wie bei einem modernen Mehrfamilienhaus – bei denkmalgeschützten Gebäuden zusätzlich abgestimmt mit der unteren Denkmalbehörde.
Neubau auf einer Entwicklungsfläche
Im neu entstehenden Waldquartier an der ehemaligen Kinderklinik verkaufen Bauträger einzelne Wohnungen häufig schon während der Bauphase als werdendes Wohnungseigentum. Der Aufteilungsplan lässt sich hier unmittelbar aus der beim Referat 63 eingereichten Genehmigungsplanung ableiten, ohne archivarische Vorarbeit und ohne die in Berlin zusätzlich nötige Umwandlungsprüfung.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Gelsenkirchen braucht
Unabhängig von Baujahr und Lage bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Gelsenkirchener Teilungserklärung:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Referats 63 – ohne ihn nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
- Aktueller Grundbuchauszug
Seit der Auflösung des Amtsgerichts Gelsenkirchen-Buer zum 1. Januar 2016 stammt er für das gesamte Stadtgebiet einheitlich vom Amtsgericht Gelsenkirchen; bei historischem Werkswohnungsbau zeigt er zugleich, ob das Gebäude bislang tatsächlich einem einzigen Eigentümer gehörte.
- Bestandspläne oder Aufmaß
Liegen bereits Pläne vor, dienen sie als Grundlage für den Aufteilungsplan; bei individuell veränderten Siedlungshäusern ohne verwertbare Zeichnung wird stattdessen vor Ort vermessen.
Teilungserklärungen in Gelsenkirchen – Beispiele aus der Praxis
Doppelhaushälfte in Flöz Dickebank
Ein Doppelhaus aus der seit 2008 denkmalgeschützten Zechensiedlung soll nach dem Verkauf durch den langjährigen Eigentümer in zwei getrennt handelbare Einheiten übergehen. Der Aufteilungsplan entsteht per Vor-Ort-Vermessung, weil die Raumaufteilung über mehrere Bewohnergenerationen individuell verändert wurde – die spätere bauliche Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde betrifft die Teilungserklärung selbst nicht.
Neubau-Eigentumswohnungen im Waldquartier
Ein Bauträger errichtet auf dem Gelände der ehemaligen Kinderklinik ein Mehrfamilienhaus und will die Wohnungen bereits während der Bauzeit einzeln verkaufen. Der Aufteilungsplan entsteht direkt aus der Genehmigungsplanung, ohne archivarische Vorarbeit und ohne die in Berlin zusätzlich nötige Umwandlungsprüfung.
Erbengemeinschaft teilt ein Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus
Geschwister erben ein in den 1950er-Jahren als Ersatz für ein im Krieg beschädigtes Gebäude errichtetes Mehrfamilienhaus und wollen es unter sich aufteilen, statt es gemeinsam zu verwalten. Weil solche Wiederaufbaugebäude meist einfache, rechteckige Grundrisse haben, lässt sich der Aufteilungsplan oft zügiger erstellen als bei einem individuell gewachsenen Siedlungshaus – eine Umwandlungsgenehmigung entfällt in Gelsenkirchen ohnehin.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Gelsenkirchen ab
Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der Weg zur Gelsenkirchener Teilungserklärung überschaubar:
- Ausgangslage klären
Wir prüfen, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren, ob das Gebäude in einer denkmalgeschützten Siedlung wie Flöz Dickebank oder Schüngelberg liegt und was das für spätere bauliche Änderungen bedeutet.
- Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Der Aufteilungsplan geht an das Referat 63 im Rathaus Buer, das die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine weitere behördliche Genehmigung ist in Gelsenkirchen nicht vorgeschaltet.
- Eintragung beim Amtsgericht Gelsenkirchen
Seit der Auflösung des Amtsgerichts Gelsenkirchen-Buer zum 1. Januar 2016 führt ein einziges Amtsgericht das Grundbuchwesen für die gesamte Stadt – anders als noch zuvor, als der Norden, Osten und Westen der Stadt über das eigene Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer liefen.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Gelsenkirchen beeinflusst
Weil in Gelsenkirchen keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:
- Baujahr und Aktenlage
Für einen Neubau im Waldquartier lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten. Ein historisches Siedlungshaus ohne aktuelle Zeichnung braucht dagegen zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von Baujahr oder Lage des Gebäudes.
- Denkmalschutz in den Bergarbeitersiedlungen
Liegt das Gebäude in Flöz Dickebank oder in den historischen Teilen von Schüngelberg, kommt die Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde als eigenständiger Prüfschritt hinzu, auch wenn sie die Teilungserklärung selbst nicht betrifft.
- Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer oder Bauträger.
Alle Leistungen in Gelsenkirchen
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Gelsenkirchen ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Vorbereitung Ihrer Teilungserklärung ganz einfach hier.
