Nutzungsänderung in Gelsenkirchen — vom Zechengelände zu Wissenschaftspark, Landschaftspark und Kulturort

Q: Was kostet eine Nutzungsänderung in Gelsenkirchen?

Den größten Einfluss hat, wie weit die geplante Nutzung von der bisherigen abweicht und ob zusätzlich eine denkmalrechtliche Prüfung oder ein Baugrundgutachten erforderlich wird. Nach einer kurzen Beschreibung von Bestand und Vorhaben lässt sich ein individuelles Angebot unkompliziert online anfragen.

Q: Wie lange dauert eine Nutzungsänderung in Gelsenkirchen?

Im vereinfachten Verfahren kann unter den Voraussetzungen des § 74 BauO NRW eine Genehmigungsfiktion greifen. Muss zusätzlich die untere Denkmalbehörde eingebunden werden, verlängert das häufig die Gesamtdauer.

Q: Was unterscheidet eine Nutzungsänderung von einem Bauantrag?

Ein Bauantrag setzt eine bauliche Veränderung voraus – einen Neubau, Umbau oder eine Erweiterung. Bei einer Nutzungsänderung bleibt die Bausubstanz meist unangetastet; entscheidend ist, wozu eine bereits vorhandene Fläche künftig dient und ob das andere Anforderungen auslöst als bisher. In der Praxis gehen beide oft ineinander über, etwa beim Umbau eines Fördergerüsts zur Aussichtsplattform.

Q: Braucht die Umnutzung eines Fördergerüsts oder Maschinenhauses eine denkmalrechtliche Genehmigung?

In der Regel ja. Erhaltene Fördergerüste und Maschinenhäuser wie im Nordsternpark oder auf dem Gelände der Zeche Consolidation stehen überwiegend unter Denkmalschutz. Das Referat 63 holt für ihre Umnutzung zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Prüfung die Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde ein.

Q: Ist jede Nutzungsänderung in Gelsenkirchen genehmigungspflichtig?

Nicht zwingend: Verlangt die neue Nutzung dieselben öffentlich-rechtlichen Vorgaben wie die bisherige, bleibt sie nach § 62 Abs. 2 BauO NRW verfahrensfrei. Bei denkmalgeschützten Zechen- und Werksgebäuden kommt in der Praxis aber fast immer ein Verfahren hinzu.

Kaum eine deutsche Stadt hat ihre stillgelegten Zechen- und Werksflächen so konsequent neuen Zwecken zugeführt wie Gelsenkirchen: Aus dem Gelände der ehemaligen Gussstahl- und Eisenwerke in Ückendorf wurde 1995 der Wissenschaftspark, aus der 1993 endgültig stillgelegten Zeche Nordstern zwei Jahre später der Austragungsort der Bundesgartenschau, aus Lüftergebäude und Maschinenhaus der Zeche Consolidation seit 2001 ein Theater- und Musikstandort. Das Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung prüft jede dieser Umnutzungen nach demselben Maßstab wie überall in Nordrhein-Westfalen: Verlangt die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als die bisherige? Mit dem für den Sommer 2026 angekündigten Start der Revitalisierung auf dem Gelände der Neuen Zeche Westerholt an der Grenze zu Herten setzt sich dieses Muster fort – und macht die Nutzungsänderung zu einer der meistgefragten Leistungen für Gelsenkirchener Bestandsgebäude.

Nutzungsänderung in Gelsenkirchen kurz und kompakt

Nicht die Gebäudeklasse zählt, sondern ein Vergleich: Verlangt die neue Nutzung andere Vorgaben als die bisherige, entscheidet § 62 Abs. 2 BauO NRW über verfahrensfrei, freigestellt, vereinfacht oder vollständig.
Zuständig ist zentral das Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung im Rathaus Buer – dieselbe Behörde wie beim Bauantrag, einheitlich für das gesamte Stadtgebiet.
Strukturwandel als Regelfall statt Ausnahme: Wissenschaftspark, Nordsternpark und Consol Park zeigen als frühere Gussstahlwerks- beziehungsweise Zechenflächen, wie regelmäßig Gelsenkirchener Industrieareale neue Bestimmungen erhalten.
Denkmalschutz begleitet viele dieser Umnutzungen: Fördergerüste, Maschinenhäuser und Sozialbauten aus der Bergbauzeit stehen häufig unter Denkmalschutz und brauchen zusätzlich die Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde.
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Wann ist eine Nutzungsänderung in Gelsenkirchen genehmigungspflichtig?

Wie überall in Nordrhein-Westfalen ist auch in Gelsenkirchen eine Nutzungsänderung nach § 60 Abs. 1 BauO NRW grundsätzlich genehmigungspflichtig – rechtlich auf einer Stufe mit Neubau, Umbau und Abbruch einer Anlage. Ob im Einzelfall wirklich ein Verfahren durchlaufen werden muss, entscheidet § 62 Abs. 2 BauO NRW anhand eines Vergleichs: Verlangt die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als die bisherige? Bei den umgenutzten Zechen- und Werksgebäuden Gelsenkirchens fällt diese Antwort selten negativ aus:

Bei unverändertem Bedarf an Stellplätzen, Rettungswegen und Brandschutz kann eine Umnutzung nach § 62 Abs. 2 BauO NRW ausnahmsweise verfahrensfrei bleiben – bei umgenutzten Zechen- und Fabrikgebäuden kommt das in der Praxis nur selten vor.
Für die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW muss zur Umnutzung ein begleitender Umbau an einem niedrigeren Wohngebäude im Bebauungsplangebiet hinzukommen; eine reine Nutzungsänderung ohne bauliche Maßnahme erreicht diese Schwelle kaum.
Sobald sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege mit der neuen Nutzung ändern, ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW gefragt – in Gelsenkirchen der weitaus häufigste Fall bei umgenutzten Zechen- und Werksgebäuden.
Begründet die neue Nutzung selbst einen Sonderbau nach § 2 Abs. 4 BauO NRW, etwa eine publikumsintensive Museums- oder Theaternutzung wie im Fördergerüst Schacht 9 der Zeche Consolidation, bleibt nur das vollständige Verfahren nach § 65 BauO NRW.

Wissenschaftspark Gelsenkirchen: vom Gussstahlwerk zum Technologiestandort

1861 entstand auf einem Gelände unweit des heutigen Gelsenkirchener Hauptbahnhofs ein Gussstahlwerk, dessen Gebäude bis 1985 das Bild des Stadtteils Ückendorf prägten. Am 23. März 1995 eröffnete der damalige nordrhein-westfälische Ministerpräsident Johannes Rau dort, im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Emscher Park, den vom Münchner Architekten Prof. Uwe Kiessler entworfenen Wissenschaftspark – unter dem Leitmotiv „Arbeiten im Park“ ein rund 300 Meter langes verglastes Institutsgebäude direkt am neu angelegten Landschaftssee. Auf dem Dach installierten die Planer eine Photovoltaikanlage, die seinerzeit als größtes auf einem Gebäude errichtetes Solarkraftwerk der Welt galt und sowohl auf der Weltklimakonferenz in Kyoto als auch auf der EXPO 2000 für Aufmerksamkeit sorgte. Für den 1995 mit dem Deutschen Architekturpreis ausgezeichneten Entwurf war von Anfang an eine Erweiterung im südlichen Teil des Geländes vorgesehen: Ein Rundbau, dessen konkrete Nutzung derzeit im Rahmen einer Machbarkeitsstudie geprüft wird, soll dort in den kommenden Jahren entstehen – der Wandel vom produzierenden Gussstahlwerk zum Technologiestandort steht stellvertretend für das, was in Gelsenkirchen auf vielen früheren Industrieflächen gelingt.

Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung

Auch bei einer Nutzungsänderung stehen grundsätzlich dieselben vier Verfahren offen wie beim Bauantrag – den Ausschlag gibt jedoch allein der Vergleich nach § 62 Abs. 2 BauO NRW:

Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 62 Abs. 2 BauO NRW)

Praktisch relevant wird diese Ausnahme nur beim Wechsel zwischen zwei sehr ähnlichen gewerblichen Nutzungen im selben Gebäude, wenn sich weder Besucherzahl noch Rettungswege ändern. Für die umgenutzten Zechen- und Werksgebäude der Stadt bleibt das die seltene Ausnahme.

Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW)

Ohne begleitenden Umbau an einem niedrigeren Wohngebäude im Bebauungsplangebiet greift diese Freistellung bei einer reinen Umnutzung fast nie – ihre praktische Bedeutung bleibt entsprechend gering.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)

Wo Fördergerüste, Maschinenhäuser oder Lüftergebäude eine völlig neue Bestimmung bekommen, verschieben sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege fast immer – und damit landet die Mehrzahl der Gelsenkirchener Umnutzungen im vereinfachten Verfahren.

Baugenehmigungsverfahren für große Sonderbauten (§ 65 BauO NRW)

Erst wenn die neue Nutzung selbst einen großen Sonderbau begründet, etwa eine museale oder theatrale Nutzung mit starkem Publikumsverkehr wie im Consol Theater, wird das vollständige Verfahren mit Prüfung über alle Fachbereiche zwingend.

Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Gelsenkirchen braucht

Zentral ist bei jeder Nutzungsänderung der Nachweis, welche konkreten Anforderungen sich durch die neue gegenüber der bisherigen Nutzung ändern. Das Referat 63 verlangt je nach Gebäude und Lage zusätzliche Unterlagen:

Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Zeigt auf einen Blick, worin sich alte und neue Nutzung unterscheiden – die Grundlage für die Verfahrenswahl nach § 62 Abs. 2 BauO NRW.
Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes mit eingetragener neuer Nutzung; bei ehemaligen Zechen- und Werksgebäuden meist ergänzt um eine Aufnahme der Tragwerksstruktur.
Nachweis zu Stellplätzen und Schallschutz
Fällt nur an, wenn die neue Nutzung mehr Stellplätze oder ein anderes Lärmprofil erfordert als bisher – etwa bei einer Veranstaltungs- oder Gastronomienutzung in einer früher rein technisch genutzten Halle.
Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde
Betrifft die Nutzungsänderung ein Einzeldenkmal wie ein Fördergerüst oder Maschinenhaus oder ein Gebäude in einer geschützten Zechensiedlung, holt das Referat zusätzlich die Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde ein.
Baugrund- und Altlastengutachten bei früherer Bergbau- oder Industrienutzung
Steigt die Nutzungsintensität spürbar, etwa von einer technischen Betriebsanlage zu einer Nutzung mit Publikumsverkehr, verlangt das Referat auf früheren Zechenflächen häufig eine aktuelle Einschätzung zur Tragfähigkeit des Untergrunds.

Nutzungsänderungen in Gelsenkirchen – Beispiele aus der Praxis

Zeche Nordstern wird Bundesgartenschau-Gelände und Landschaftspark

Nach dem Ende der Kohleförderung 1993 entstand auf dem rund 100 Hektar großen Areal zwischen den Stadtteilen Horst und Heßler zwei Jahre später die Bundesgartenschau 1997 – die erste ihrer Geschichte auf einer ehemaligen Industriebrache. Das Fördergerüst über Schacht 2 blieb erhalten und wurde um vier gläserne Etagen auf 85 Meter aufgestockt; eine 18 Meter hohe Herkules-Skulptur des Bildhauers Markus Lüpertz macht den Nordsternturm bis auf 103 Meter Gesamthöhe von Weitem sichtbar.

Lüftergebäude der Zeche Consolidation wird Theater

Das für die Bewetterung und Klimatisierung unter Tage errichtete Lüftergebäude von Schacht 4 dient seit 2001 als Consol Theater mit mehreren Spielstätten zwischen 160 und 200 Quadratmetern. Das benachbarte Maschinenhaus beherbergt seither das Musikproberaumzentrum C4 – zwei Nutzungsänderungen, die aus rein technischen Betriebsgebäuden publikumsintensive Kulturorte machten.

Fördergerüst Schacht 9 der Zeche Consolidation wird Museum

Das rund 53 Meter hohe Fördergerüst über Schacht 9 mit seinen beiden Maschinenhäusern beherbergt heute Europas größte noch betriebsfähige Dampf-Fördermaschine sowie eine private Kunstsammlung – gepflegt von ehemaligen Bergleuten und im Eigentum einer Stiftung für Industriedenkmalpflege, die die museale Nutzung von der ursprünglichen Fördertechnik klar trennt.

Gelände der Zeche Hugo wird außerschulisches Grünlabor

Von der 2000 stillgelegten Zeche Hugo in Buer blieben Verwaltungsgebäude, Waschkaue sowie Fördergerüst und Maschinenhalle von Schacht 2 erhalten. Seit 2016 nutzen Bildungseinrichtungen die angrenzenden Flächen als Grünlabor – eine Nutzungsänderung vom Bergbaustandort zum außerschulischen Lernort.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Gelsenkirchen ab

Bauordnungsrechtlich ändert sich von Stadt zu Stadt nichts. Gelsenkirchen-typisch ist dagegen, dass eine einzige Behörde für das gesamte Stadtgebiet zuständig bleibt und bei ehemaligen Zechen- und Werksgebäuden der Denkmalschutz meist von Beginn an mitläuft.

Nutzungsvergleich als erster Schritt
Zu Beginn steht die Frage, welche konkreten Anforderungen sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung unterscheiden. Davon hängt ab, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird und welches der vier greift.
Denkmalschutz und Bergbauhistorie früh klären
Bei ehemaligen Zechen- und Werksgebäuden lohnt sich schon vor der Antragstellung die Klärung, ob die untere Denkmalbehörde oder ein Baugrundgutachten zusätzlich ins Spiel kommen.
Unterlagen beim Referat 63 einreichen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und die ausgelösten Zusatznachweise gehen digital über das Bauportal.NRW an das Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung im Rathaus Buer.
Prüfung in zwei Schritten
Erst wird die Vollständigkeit der Unterlagen kontrolliert, danach inhaltlich bewertet, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht. Fehlende Nachweise fordert das Referat gezielt nach.
Bescheid, Fiktion oder grünes Licht für die neue Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder, unter den in § 74 BauO NRW genannten Voraussetzungen, eine Genehmigungsfiktion. Ist zusätzlich das Einvernehmen der Denkmalbehörde nötig, darf die neue Nutzung erst nach dessen Vorliegen beginnen.

Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Gelsenkirchen beeinflusst

Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit neue und alte Nutzung inhaltlich auseinanderliegen. In Gelsenkirchen zählen zusätzlich:

Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen sich ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus. Der Sprung von stillgelegter Fördertechnik zu einer publikumsstarken Nutzung wie Theater oder Museum bindet deutlich mehr Aufwand.
Zahl der ausgelösten Zusatznachweise
Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege schlagen nur zu Buche, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt – jeder weitere Nachweis kommt zum Grundaufwand hinzu.
Denkmalschutz und frühere Bergbaunutzung
Ein geschütztes Fördergerüst, Maschinenhaus oder eine Zechensiedlung bringt eine eigenständige denkmalrechtliche Abstimmung mit sich, ergänzt um ein mögliches Baugrund- und Altlastengutachten.
Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig zusammengestellte, vollständige Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorbereitung Zeit – an den gesetzlichen Prüffristen des Referats ändert das nichts.