Kubaturberechnung in Gelsenkirchen — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet dagegen Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Wofür braucht das Referat 63 den umbauten Raum?

Die AVwGebO NRW zieht den umbauten Raum neben dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als Bemessungsgrundlage für die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens heran. Die Umrechnung in den Rohbauwert erfolgt im Verfahren durch das Referat 63.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum ergeben umgebaute Werkshallen in Gelsenkirchen ein besonders hohes BRI je Nutzfläche?

Ehemalige Industriehallen wie im Umfeld der Zeche Nordstern wurden für Maschinen und Fördertechnik mit stützenfreien, großen Höhen errichtet. Dieses Volumen schlägt sich vollständig im BRI nieder, ohne dass sich die nutzbare Fläche im gleichen Maß erhöht.

Q: Reicht eine vorhandene Hausakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dach- oder Hallenraum enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Zählt ein Keller in einem Gelsenkirchener Poldergebiet trotz Sonderbauweise zum BRI?

Ja – ein als weiße Wanne gegen drückendes Grundwasser ausgeführter Keller zählt wie jeder andere Kellerraum vollständig zum umbauten Volumen, unabhängig von der besonderen Bauweise.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, insbesondere wenn Vergleichbarkeit zwischen den Gebäuden gewünscht ist.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) zieht für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens neben dem Rohbauwert auch den umbauten Raum heran, den das Referat 63 aus dem Bruttorauminhalt ableitet. In Gelsenkirchen zeigt sich an dieser Kennzahl ein deutlicher Kontrast: Ein einfaches Siedlungshaus in Flöz Dickebank kommt auf ein vergleichsweise kompaktes BRI, während eine der zu Bürofläche umgebauten Werkshallen im Bereich der früheren Zeche Nordstern schon wegen ihrer stützenfreien Hallenhöhe ein Vielfaches an umbautem Raum je Quadratmeter Nutzfläche aufweist. Auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung ist die Kennzahl gefragt – etwa bei Gutachten, Finanzierungsanfragen oder dem Vergleich unterschiedlicher Gebäude eines Portfolios.

Kubaturberechnung in Gelsenkirchen kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) bildet das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes ab, BGF (Bruttogrundfläche) addiert die Grundflächen sämtlicher Geschosse – beide Kennzahlen folgen DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Die AVwGebO NRW zieht für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens beim Referat 63 den Rohbauwert und den umbauten Raum als Bemessungsgrundlage heran – der Rohbauwert wird aus dem Bruttorauminhalt und amtlich festgelegten Wertfaktoren ermittelt.
Umgebaute Industriehallen im Umfeld der ehemaligen Zeche Nordstern ergeben wegen ihrer stützenfreien Höhe ein deutlich größeres Verhältnis von BRI zu Nutzfläche als ein gewöhnliches Siedlungshaus – ein Umstand, der die Gebührenberechnung spürbar beeinflussen kann.
Unter Dachschrägen zählt für das BRI jeder Kubikmeter bis zur äußeren Dachhaut, während die Wohnflächenberechnung nach WoFlV dieselbe Fläche je nach Raumhöhe nur zur Hälfte oder gar nicht ansetzt.
Bei Gebäuden in den Emscher-Poldergebieten kann ein wegen des hohen Grundwasserstands als weiße Wanne ausgeführter Keller zusätzliches, aber vollwertig zum BRI zählendes Volumen bedeuten.

BRI und BGF: zwei Kennzahlen mit unterschiedlicher Aussage

DIN 277 legt beide Werte fest, sie beschreiben aber unterschiedliche Aspekte desselben Gebäudes:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst das komplette umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut. Ob ein Raum darunter überhaupt als Wohn- oder Nutzfläche zählt, spielt für den Wert keine Rolle – Keller, Speicher und stützenfreie Hallenbereiche fließen vollständig ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert die Grundflächen aller Geschosse, jeweils gemessen an den äußeren Bauteilkanten. Sie liefert unter anderem die Ausgangsgröße für die Nutzfläche und dient häufig als erster Schritt zu einer Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbauwert als abgeleitete Größe

Für die Gebühr nach der AVwGebO NRW entsteht aus dem Bruttorauminhalt zusätzlich der Rohbauwert – eine Rechengröße aus amtlich veröffentlichten Werten je Kubikmeter, die von der reinen Kubatur zu unterscheiden ist. Die Ermittlung von BRI und BGF selbst bleibt davon unberührt; die Umrechnung in den Rohbauwert nimmt im Genehmigungsverfahren das Referat 63 vor.

Was für eine Kubaturberechnung in Gelsenkirchen gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Außenmaße und Geschosshöhen sämtlicher Ebenen, vom Keller bis zum Dach- oder Hallenraum, bilden die Rechengrundlage.
Dach- oder Hallenaufbau
Bei Siedlungshäusern die Dachneigung mit Gauben, bei umgenutzten Industriebauten die stützenfreie Hallenhöhe – beide müssen für ein korrektes Volumen eigens erfasst werden.
Hausakte des Referats 63
Wo vorhanden und aktuell, verkürzt sie die Erfassung – bei individuell veränderten Siedlungshäusern stimmt sie mit dem heutigen Bestand nicht immer überein.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für das Referat 63, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung dient, verändert die nötige Dokumentationstiefe.

Kubaturberechnung in Gelsenkirchen – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für ein Einfamilienhaus im Waldquartier

Der ermittelte umbaute Raum fließt beim Referat 63 in den Rohbauwert und damit in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens nach der AVwGebO NRW ein.

Umbau einer Werkshalle nahe Nordstern zu Büroflächen

Die stützenfreie Hallenhöhe ergibt ein deutlich größeres BRI je Quadratmeter Nutzfläche als bei einem vergleichbaren Bürogebäude im Neubau – relevant für Gebühr, Wertermittlung und Finanzierung gleichermaßen.

Dachgeschossausbau in einem Siedlungshaus in Flöz Dickebank

Nur der tatsächlich umbaute Rauminhalt bis zur Dachhaut zählt zum BRI, auch wenn ein Teil davon wegen niedriger Raumhöhe nicht als Wohnfläche angerechnet wird.

Neubau mit Kellergeschoss in einem Poldergebiet nahe Gelsenkirchen-Horst

Ein als weiße Wanne ausgeführter Keller zählt trotz seiner besonderen Bauweise gegen drückendes Grundwasser vollständig zum umbauten Volumen.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Gelsenkirchen

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Hausakte des Referats 63 oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dach- oder Hallenraum.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dach- oder Hallenraum mit besonderer Geometrie.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für das Referat 63, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Referat 63.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Gelsenkirchen bestimmt

Ein pauschaler Preis lässt sich seriös nicht nennen, weil Gebäudetyp und Ausgangslage zu unterschiedlich sind. Den Ausschlag geben vor allem:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Hausakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dach- oder Hallenraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Komplexität des Dach- oder Hallenaufbaus
Schrägen und Gauben im Siedlungshaus oder stützenfreie Hallengeometrien in umgenutzten Industriebauten verlangen eine genauere Erfassung als ein einfacher Baukörper.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für das Referat 63 kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.