Grundrisse in Gelsenkirchen — von der Zechensiedlung Flöz Dickebank bis zum Wissenschaftspark Ückendorf bemaßt erfasst
Gelsenkirchens Gebäudebestand trägt die Handschrift des Bergbaus bis heute sichtbar. In Zechensiedlungen wie Flöz Dickebank in Ückendorf oder am Schüngelberg entstanden zwischen 1868 und 1919 Arbeiterhäuser, deren Grundrisse in den seither vergangenen Jahrzehnten individuell verändert wurden – am Schüngelberg zusätzlich überlagert von einer gezielten Sanierung und Ergänzung im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Emscher Park 1993. Weil rund drei Viertel der Gelsenkirchener Wohnungen im Zweiten Weltkrieg beschädigt wurden, prägt außerdem ein großer Nachkriegsbestand das Stadtbild. Und auf ehemaligen Industrieflächen wie dem Wissenschaftspark Ückendorf oder im neuen Waldquartier entstehen fortlaufend andere Nutzungen und Neubauten. Welcher Weg zu einem verlässlichen Grundriss führt, hängt entscheidend davon ab, in welche dieser Kategorien Ihre Immobilie fällt.
Wann Sie in Gelsenkirchen einen neuen Grundriss brauchen
Auch in Gelsenkirchen ist ein Grundriss für sich genommen keine genehmigungspflichtige Leistung, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen gebraucht:
- Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar verlangen einen aktuellen, bemaßten Plan – bei individuell veränderten Siedlungshäusern reicht ein historischer Typenplan dafür nicht mehr.
- Individuell veränderte Zechensiedlungshäuser: In Flöz Dickebank und am Schüngelberg wurden Grundrisse über Generationen unterschiedlich angepasst, ohne dass dies durchgängig dokumentiert wurde.
- Nachkriegsbestand mit lückenhafter Akte: Bei vielen im Wiederaufbau errichteten Häusern wurden spätere Umbauten oft nicht in die ursprüngliche Bauakte übernommen.
- Nutzungsänderung auf ehemaligen Industrieflächen: Wird ein Bestandsgebäude im Wissenschaftspark Ückendorf oder auf einer anderen Konversionsfläche neu genutzt, braucht das Verfahren einen aktuellen Grundriss.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Die Bergarbeitersiedlung am Schüngelberg entstand zwischen 1897 und 1919 als eine der ersten deutschen Gartenstadt-Siedlungen für Bergleute. Im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Emscher Park wurde sie Ende der 1980er-Jahre bis 1993 saniert und um neue Gebäude ergänzt, die sich am historischen Vorbild orientieren, aber eigenständige Baujahre und Grundrisse mitbringen. Wer heute ein Haus am Schüngelberg erfasst, muss deshalb zunächst klären, ob es zum historischen Altbestand von vor 1919 oder zur jüngeren IBA-Ergänzung von 1993 zählt – die vorhandene Bauakte kann je nach Baualter völlig unterschiedliche Ausgangspläne enthalten. Für den historischen Altbestand ist außerdem häufig zusätzlich zu prüfen, welche Bauteile im Rahmen der Sanierung erneuert wurden und welche noch der ursprünglichen Substanz entsprechen.
Woher Ihr Gelsenkirchener Grundriss stammt
Je nach Gebäude und Datenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte des Referats 63
Ist eine verwertbare Bauakte vorhanden und deckt sie sich mit dem heutigen Bestand, lässt sich der Grundriss daraus ableiten. Zuständig für das gesamte Stadtgebiet ist das Referat 63 im Rathaus Buer, unabhängig davon, in welchem der fünf Stadtbezirke das Gebäude liegt.
Per Aufmaß vor Ort
Weicht die Akte vom tatsächlichen Bestand ab – etwa in individuell veränderten Zechensiedlungshäusern oder nach undokumentierten Nachkriegs-Umbauten –, wird direkt vermessen. Am Schüngelberg klärt das Aufmaß zugleich, welchem der beiden Baualter ein Gebäude zuzuordnen ist.
Aus vorhandenen digitalen Plänen
Für Neubauten im Waldquartier oder auf anderen jüngeren Flächen liegen die Bauunterlagen meist von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar weiterverwenden – hier fällt der Erfassungsaufwand am geringsten aus.
Welche Unterlagen für Ihren Gelsenkirchener Grundriss hilfreich sind
Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Referat 63 werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, wenn ein Dritter die Anfrage stellt, eine Vollmacht des Eigentümers verlangt.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Auch unvollständige historische Siedlungspläne sind als Ausgangspunkt hilfreich, um die grundsätzliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort nachgemessen wird.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
- Angaben zum Denkmalschutzstatus
Bei Gebäuden in Flöz Dickebank oder am Schüngelberg hilft eine vorab eingeholte Auskunft der Denkmalbehörde, damit der Grundriss von Anfang an zwischen historischer Substanz und späteren Ergänzungen unterscheidet.
Grundrisse in Gelsenkirchen – Beispiele aus der Praxis
Doppelhaushälfte in der Zechensiedlung Flöz Dickebank
Von außen entspricht das Haus weitgehend dem seit 2008 denkmalgeschützten Siedlungsbild, innen wurde die Raumaufteilung über mehrere Bewohnergenerationen jedoch individuell verändert. Ein Aufmaß vor Ort erfasst den heutigen, tatsächlichen Zuschnitt.
Siedlungshaus am Schüngelberg zwischen Altbestand und IBA-Ergänzung
Zunächst wird geklärt, ob das Gebäude zum historischen Bestand vor 1919 oder zur 1993 im Rahmen der IBA Emscher Park ergänzten Bebauung zählt – je nach Baualter unterscheiden sich sowohl die vorhandene Aktenlage als auch der bauliche Zuschnitt erheblich.
Bestandsgebäude im Wissenschaftspark Ückendorf vor gewerblicher Umnutzung
Auf dem ehemaligen Gussstahl- und Eisenwerksgelände wird für ein noch aus der Industriezeit stammendes Gebäude ein neuer Grundriss benötigt, sobald eine gewerbliche Nachnutzung ansteht – meist verbunden mit einer Nutzungsänderung.
Neubauwohnung im Waldquartier
Für eine Wohnung im neu entstehenden Waldquartier an der ehemaligen Kinderklinik liegt der Grundriss von Beginn an digital vor und lässt sich unmittelbar für Bank oder Exposé weiterverwenden.
So läuft Ihr Grundriss in Gelsenkirchen ab
Fachlich unterscheidet sich der Ablauf nicht von anderen Städten. In Gelsenkirchen kommt es besonders darauf an, früh zu klären, welchem Baualter und welcher Siedlungsgeschichte ein Gebäude zuzuordnen ist:
- Zweck und Baualter einordnen
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder eine Nutzungsänderung gebraucht wird, bestimmt Maßstab und Detailtiefe – bei Zechensiedlungshäusern kommt die Frage nach dem konkreten Baualter hinzu.
- Aktenlage prüfen
Bauakte oder alte Pläne werden darauf geprüft, ob sie den heutigen Zustand noch abbilden. Am Schüngelberg zeigt sich hier oft schon, ob ein Gebäude zum historischen Bestand oder zur IBA-Ergänzung zählt.
- Fehlende Grundlagen beschaffen oder aufmessen
Reichen die vorhandenen Unterlagen nicht aus, wird die Bauakte beim Referat 63 angefragt oder das Gebäude direkt vor Ort vermessen.
- Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss – auf Wunsch inklusive Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
- Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar oder das zuständige Referat.
Was den Aufwand eines Grundrisses in Gelsenkirchen beeinflusst
Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen den Gelsenkirchener Gebäudetypen deutlich:
- Zustand der vorhandenen Bauakte
Eine aktuelle, verwertbare Akte ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder bildet sie nur ein früheres Baualter ab, kommen Aktenrecherche beim Referat 63 oder ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Zuordnung zu historischem Bestand oder späterer Ergänzung
Gerade am Schüngelberg verlangt die Unterscheidung zwischen Vorkriegsbestand und 1993er-Ergänzung zusätzliche Sorgfalt bei der Erfassung.
- Frühere industrielle Nutzung
Bei Gebäuden auf ehemaligen Zechen- oder Werksflächen wie dem Wissenschaftspark Ückendorf kann eine zusätzliche Prüfung der Nutzungsgeschichte vor der Grundrisserstellung nötig werden.
- Zahl der Ebenen und Einheiten
Eine einzelne Wohnung ist rasch erfasst; ein Mehrfamilienhaus mit mehreren unterschiedlich veränderten Einheiten braucht für jede Wohnung einen eigenen Erfassungsdurchgang.
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