Aufmaß & Vermessung in Gelsenkirchen — Bauaufmaß, hoheitliche Einmessung und ein Untergrund, der sich weiterbewegt
Über Gelsenkirchener Gebäuden liegen zwei Messwelten übereinander, die selten zusammengedacht werden. Die eine ist hoheitlich: Sie hält fest, wo ein Gebäude auf dem Flurstück steht, und schreibt diesen Nachweis im Liegenschaftskataster fort. Die andere ist privatrechtlich und beginnt genau dort, wo die erste aufhört – an der Haustür. Wandstärken, lichte Raummaße, Höhen unter der Schräge, die Frage, welche Wand wann eingezogen wurde: Davon steht im Kataster nichts. Dazu kommt eine Eigenheit, die im Revier niemandem erklärt werden muss. Mit der Zeche Westerholt endete am 19. Dezember 2008 die letzte Förderung auf Gelsenkirchener Stadtgebiet, doch der Untergrund kam damit nicht zur Ruhe: Große Teile der Stadt liegen so tief, dass ihr Wasser dauerhaft abgepumpt werden muss, und Höhen wie Lagekoordinaten sind hier keine für immer gültigen Werte. Ein Bauaufmaß nimmt vor diesem Hintergrund den Zustand auf, der heute vorhanden ist, und übersetzt ihn in Zeichnungen und Flächen.
Wann ein Aufmaß in Gelsenkirchen gebraucht wird
Ein Bauaufmaß schreibt keine Vorschrift vor. Den Anlass gibt stets ein Vorhaben, für das jemand belastbare Maße sehen will, und ein Unterlagenstand, der sie nicht hergibt. In Gelsenkirchen sind das vor allem diese Fälle:
- In der Akte liegt die Zeichnung für einen Haustyp, nach dem eine ganze Kolonie errichtet wurde – nur nicht für das Haus, um das es geht, und nicht in seinem heutigen Zustand.
- Ein Siedlungshaus wurde einzeln privatisiert und seither erweitert, unterteilt oder im Dach ausgebaut, ohne dass jemand die Unterlagen nachgeführt hätte.
- Auf einer Zechenbrache soll ein Bestandsgebäude eine neue Nutzung erhalten; die Planung braucht dafür Stützenraster, lichte Höhen und Öffnungen in verlässlichen Maßen.
- Ein Haus soll in Wohnungseigentum aufgeteilt werden: Aus der Zeichnung nach § 7 Abs. 4 WEG muss eindeutig hervorgehen, welcher Raum zu welcher Einheit gehört, Keller- und Bodenräume eingeschlossen. Beizubringen hat sie der Antragsteller.
- Der heutige Zustand soll dokumentiert sein, bevor über einen Schaden gesprochen wird. Wer sich wegen eines Gebäudeschadens auf die Bergschadensvermutung des § 120 BBergG beruft, hat dem Ersatzpflichtigen auf Verlangen Einsicht in die Bauunterlagen zu gewähren.
Nordrhein-Westfalen kennt eine echte Gebäudeeinmessungspflicht. § 16 Abs. 2 VermKatG NRW verlangt, dass Eigentümer oder Erbbauberechtigte ein errichtetes Gebäude oder eine Veränderung seines Grundrisses auf eigene Kosten einmessen lassen, ausgeführt durch die Katasterbehörde oder durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Sie steht nicht allein: Nach § 16 Abs. 1 sind dieselben Personen verpflichtet, der Katasterbehörde auf Anforderung die für die Fortführung des Liegenschaftskatasters notwendigen Angaben zu machen und die dafür erforderlichen Vermessungen auf eigene Kosten durchführen zu lassen. Zuständig ist in Gelsenkirchen das Referat 62 – Vermessung und Kataster. Nachgewiesen wird dort der Gebäudeumriss im amtlichen Bezugssystem, nicht das Innere: Raumaufteilung, Wandstärken und Wohnfläche kommen im Kataster nirgends vor. Und dieser amtliche Bezug ist im Revier keine unveränderliche Größe. Nordrhein-Westfalen weist Bodenbewegungsgebiete aus – Räume, in denen die jährlichen höhenbezogenen Bodenbewegungen mehr als drei Millimeter erreichen können, verursacht großflächig durch Steinkohlen- und Braunkohlenbergbau. Geobasis NRW, die Abteilung 7 der Bezirksregierung Köln, wiederholt deshalb seit den 1970er-Jahren Präzisionsnivellements in diesen Gebieten, um Höhenwerte fortzuschreiben; ergänzend wertet das Bodenbewegungskataster NRW Radardaten der Sentinel-1-Mission aus dem Erdbeobachtungsprogramm Copernicus aus. Für das Bauaufmaß folgt daraus eine klare Arbeitsteilung: Absolute Höhen und Lagekoordinaten sind Sache der Landesvermessung. Ein Bauaufmaß erfasst die Geometrie innerhalb des Bauwerks – und die verändert sich nicht durch eine gleichmäßige Senkung, sondern durch das, was ungleichmäßig geschieht: Schiefstellungen, Verkantungen, nachgearbeitete Öffnungen. Genau das wird dokumentiert und nicht geglättet.
Wie in Gelsenkirchen aufgemessen wird
Welches Verfahren passt, ergibt sich aus der Bauweise und aus dem, was mit den Unterlagen anschließend geschehen soll – nicht aus dem Gerätekatalog:
Raumweises Handaufmaß mit Laserdistanzmesser
Der Regelweg in Wohnungen und Siedlungshäusern. Marktübliche Geräte nennen eine Messgenauigkeit um ± 1,5 Millimeter und liegen im üblichen Raummaß weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle. Die Fehlerquelle sitzt woanders: In Serienbeständen verführt die Gleichförmigkeit dazu, von einem Haus auf das nächste zu schließen.
Lot- und Höhenkontrolle statt unterstellter Rechtwinkligkeit
Wo der Untergrund gearbeitet hat, stehen Wände nicht mehr im Lot und Geschosshöhen sind nicht mehr gleich. Aufgenommen werden deshalb Höhen an mehreren Punkten je Raum sowie Kontrollmaße über die Diagonale, damit die wirkliche Raumform in die Zeichnung gelangt.
Verformungsgerechte Aufnahme mit 3D-Laserscanner
Für Substanz, die sichtbar aus der Form geraten ist, und für denkmalgeschützte Kolonien, in denen jede Veränderung begründet werden muss. Die erreichbare Genauigkeit steht nicht im Datenblatt, sondern entsteht aus Standpunktwahl, Zielmarken und der Verknüpfung der Einzelscans.
Gebäudeeigener Bezugspunkt für Wiederholungsmessungen
Soll ein Zustand später mit dem heutigen verglichen werden, ist ein fester Bezugspunkt am Bauwerk das stabilere Maß als eine absolute Höhe. Eine großflächige Senkung nimmt das Gebäude samt Bezugspunkt mit; sichtbar bleibt dann genau das, was sich innerhalb des Hauses gegeneinander verschoben hat.
Was aus dem Aufmaß entsteht
Das Messen ist der kleinere Teil der Arbeit. Verwertbar wird die Aufnahme durch das, was daraus gezeichnet und gerechnet wird:
- Grundrisse je Geschoss mit vollständigen Maßketten
Vom Keller bis zum Dachraum, mit Einzelmaßen für Wände, Öffnungen, Nischen und Vorsprünge. Eine bloße Maßstabsangabe genügt nicht – abgegriffene Maße streuen zu stark für eine Flächenangabe.
- Schnitte mit Geschosshöhen und Bodenaufbauten
Sie halten fest, was im Grundriss nicht sichtbar wird: den Verlauf der Dachschräge über dem Raum, Niveauversprünge zwischen Bauteilen und die Höhen, aus denen sich die Zonen unter dem Dach ableiten lassen.
- Ansichten aller Gebäudeseiten
Gebraucht werden sie, sobald an der Außenhülle etwas geplant ist oder eine Siedlung unter Schutz steht. In Kolonien belegt die Ansicht zugleich, worin sich das eigene Haus vom Nachbarhaus unterscheidet.
- Höhen- und Lotprotokoll
Abweichungen vom Lot und ungleiche Geschosshöhen werden als eigene Angabe geführt statt in der Zeichnung begradigt. Wer später über einen Schaden im Einwirkungsbereich des Bergbaus spricht, hat damit einen dokumentierten Ausgangsstand.
- Flächen nach Wohnflächenverordnung und DIN 277
Je Raum stehen Maß, Anrechnungssatz und Teilfläche in einer Zeile, darunter die Summe; daneben Brutto-Grundfläche und Kubatur für Bauvorlagen und Gutachten. Beide Angaben können nebeneinander stehen, weil die eine die Wohnung und die andere das Bauwerk beschreibt.
Aufmaße in Gelsenkirchen – Beispiele aus der Praxis
Doppelhaushälfte in der Siedlung Flöz Dickebank
Die Ückendorfer Kolonie wurde ab 1868 für die Belegschaften der Zechen Holland, Alma und Rheinelbe errichtet, 1974 zum Abriss vorgesehen, nach dem Widerstand der Bewohner erhalten und steht seit 2008 unter Denkmalschutz. Von außen wirken die Häuser gleich, innen sind sie es seit Jahrzehnten nicht mehr. Aufgenommen wird die einzelne Hälfte einschließlich der Lage der Trennwand, weil Grundstücks- und Gebäudeteilung nicht deckungsgleich verlaufen müssen.
Siedlungshaus am Schüngelberg vor einer Veränderung an der Hülle
Die Siedlung am Fuß der Halde Rungenberg entstand zwischen 1897 und 1919 nach Plänen von Wilhelm Johow und wurde 1989 im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Emscher Park erneuert und ergänzt. Wo Altbestand und Ergänzung aneinanderstoßen, reicht der Grundriss nicht: Traufhöhen, Fenstergliederung und Öffnungsmaße werden als eigenständiges Ansichtsaufmaß erfasst.
Hallenbau auf einer Zechenfläche vor der Umnutzung
Nach dem Ende der Förderung stehen auf den Gelsenkirchener Betriebsflächen Gebäude, für die es Werkszeichnungen gibt, aber keine belastbare Bestandsaufnahme. Für eine neue Nutzung werden Stützenraster, lichte Höhen, Gefälle im Boden und die Lage der Öffnungen gebraucht – Angaben, die nur am Objekt entstehen.
Kopfhaus einer Zeile in Schalke nach dem Rückbau des Nachbargebäudes
Wird ein Gebäude aus einer geschlossenen Zeile herausgenommen, steht das verbleibende Haus mit einer freigelegten Giebelwand da. Erfasst werden dann Grundriss, Ansichten und Höhen des verbleibenden Bestands, damit die anschließende Planung an einem dokumentierten Zustand ansetzt und nicht an einer Vermutung.
So läuft Ihr Aufmaß in Gelsenkirchen ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Verkürzen lässt er sich durch die Vorarbeit: was an Nachweisen auffindbar ist und wie viel vom Gebäude am Termin tatsächlich offen steht.
- Ziel und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für einen Umbau und eine Aufteilungszeichnung verlangen unterschiedliche Detailtiefe. Daraus ergibt sich, welches Verfahren gewählt wird und welche Gebäudeteile hineingehören.
- Vorhandene Nachweise zusammentragen
Sinnvoll ist der Blick auf beide Quellen: den Katasterauszug beim Referat 62 und die Bauunterlagen bei der Bauordnung im Rathaus Buer. Schon der Vergleich zeigt oft, welcher Anbau in keinem der beiden Nachweise auftaucht.
- Termin abstimmen und Zugang sichern
Die Termindauer richtet sich danach, was offen ist. Keller, Speicher, Nebengebäude und vermietete Einheiten müssen zugänglich sein; sind mehrere Parteien oder eine Verwaltung beteiligt, braucht die Abstimmung Vorlauf.
- Aufnahme am Objekt
Erfasst werden Längen, Breiten, Kontrollmaße über die Diagonale, Höhen an mehreren Stellen je Raum sowie Öffnungen, Nischen und Vorsprünge. Skizze und Fotos entstehen parallel, damit sich jedes Maß später im Gebäude wiederfindet.
- Auswerten und übergeben
Aus den Messdaten werden Zeichnungen und Flächenaufstellung mit offen gelegtem Rechenweg. Zeigt sich dabei, dass ein Anbau den Gebäudegrundriss verändert hat, ohne je in das Kataster gelangt zu sein, gehört dieser Punkt zu einer Vermessungsstelle – das Bauaufmaß hält ihn fest, erledigt ihn aber nicht.
Was den Preis für ein Aufmaß in Gelsenkirchen beeinflusst
Nicht die Quadratmeterzahl bestimmt den Aufwand, sondern die Form des Gebäudes und die Zahl der Stellen, an denen einzeln gemessen werden muss:
- Zahl der Räume und Einheiten
Jeder zusätzliche Raum bringt Längen, Höhen und Öffnungen mit sich. Wohnen mehrere Parteien im Haus, entsteht je Einheit ein eigener Zeichnungssatz mit eigener Flächenaufstellung.
- Abstand zwischen Haustyp und heutigem Zustand
In Kolonien entscheidet der Umfang der späteren Eingriffe: durchbrochene Wände, geschlossene Öffnungen, angebaute Bäder und ausgebaute Dächer verlangen eine eigene Aufnahme.
- Ausmaß von Schieflagen und Höhenunterschieden
Wo Wände nicht im Lot stehen und Geschosshöhen schwanken, kommen Kontrollmaße und zusätzliche Höhenpunkte hinzu. Das ist der Faktor, der einen Termin im Bestand am deutlichsten verlängert.
- Gewähltes Messverfahren
Ein Handaufmaß bindet vor allem Zeit am Objekt, ein Laserscan zusätzlich Technik und Auswertung im Büro. Der Scan lohnt dort, wo Verformungen belegt oder ein Modell weiterverwendet werden soll.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Ein Satz Grundrisse ist schneller fertig als ein Paket aus Schnitten, Ansichten, Kubatur und Flächenaufstellung. Der Büroanteil wächst mit dem, was anschließend belegt werden soll.
Alle Leistungen in Gelsenkirchen
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