Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gelsenkirchen — vom Referat 63 im Technischen Rathaus Buer oder von einem Sachverständigen
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in Gelsenkirchen eine einzige Stelle zuständig: das Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung im Rathaus Buer, dieselbe Behörde, die auch über den Bauantrag entscheidet. Ungewöhnlich ist dabei weniger die Zentralisierung selbst als ihr Sitz: Das Rathaus Buer war ursprünglich das Verwaltungsgebäude der bis 1928 eigenständigen Stadt Buer – nicht das historische Rathaus der Stadt Gelsenkirchen selbst, das nach der Städtevereinigung an Bedeutung verlor und 1970 abgerissen wurde. Wer nicht auf das Referat warten möchte, hat in Nordrhein-Westfalen zusätzlich eine Option, die es in Berlin nicht gibt: Ein staatlich anerkannter Sachverständiger nach der Landesbauordnung darf die Bescheinigung alternativ ausstellen.
Was beim Referat 63 geprüft wird
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Gelsenkirchen kommt hinzu, wer sie durchführen darf:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz – unabhängig davon, ob das Referat 63 oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellt.
- Grundlage ist in beiden Fällen der eingereichte Aufteilungsplan; eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
- Für Neubauten, etwa im Waldquartier, ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
Bis zum 1. April 1928 waren Gelsenkirchen und Buer zwei eigenständige Städte in unterschiedlichen Landkreisen – Buer war zudem erst 1911 überhaupt zur Stadt erhoben worden, nachdem es seit 1448 als „Freiheit“ bestanden hatte. Ihr Rathaus, 1910 bis 1912 nach Plänen des Architekten Josef Peter Heil mit über 100 Räumen und vier Sitzungssälen errichtet, war für eine damals schnell wachsende, durch den Bergbau wohlhabende Stadt gebaut worden. Nach der Städtevereinigung mit dem Amt Horst zur neuen Stadt Gelsenkirchen-Buer im Jahr 1928 übernahm ausgerechnet dieses jüngere, größere Verwaltungsgebäude die technischen Aufgaben der gesamten Stadt: Bis heute sitzen im Rathaus Buer neben dem Referat 63 auch die Stadtplanung, die Vermessung und das Kataster, der Hochbau und weitere planungsnahe Bereiche. Das ursprüngliche Gelsenkirchener Rathaus am Machensplatz, 1894 eingeweiht, wurde dagegen nach 1928 zunächst zur Polizeidienststelle und 1970 im Zuge der Neuordnung der Innenstadt abgerissen. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung heißt das schlicht: Wer sein Gebäude in Alt-Gelsenkirchen vermutet dort auch die zuständige Behörde, findet sie tatsächlich im namensgebenden Rathaus des einstigen Nachbarn Buer.
Zwei Wege zur Bescheinigung
In Gelsenkirchen führen zwei unterschiedliche Wege zum selben Ergebnis:
Antrag beim Referat 63
Der klassische Weg: Der Antrag geht formlos an das Referat 63 – Bauordnung und Bauverwaltung im Rathaus Buer, zuständig für das gesamte Stadtgebiet. Wartezeiten hängen von der Auslastung des zuständigen Bereichs ab.
Bescheinigung durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen
Alternativ stellt ein nach der SV-VO NRW anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung aus. Das kann sich anbieten, wenn eine zügige Einschätzung gebraucht wird, unabhängig von der aktuellen Auslastung des Referats.
Welche Unterlagen für Ihre Gelsenkirchener Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist derselbe, unabhängig davon, welchen der beiden Wege Sie wählen:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – sowohl das Referat als auch ein Sachverständiger prüfen ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Formloser Antrag oder direkte Beauftragung
Je nach gewähltem Weg reicht ein formloser Antrag beim Referat 63 oder die direkte Beauftragung eines zugelassenen Sachverständigen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Gelsenkirchen – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Alt-Gelsenkirchen
Für ein Gebäude in einem der Stadtteile des ursprünglichen Gelsenkirchen ist trotzdem zentral das Referat 63 im Rathaus Buer zuständig – eine gesonderte Stelle für den historischen Stadtkern gibt es seit 1928 nicht mehr. Eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung fällt in Nordrhein-Westfalen ohnehin nicht an.
Neubauprojekt im Waldquartier mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen, wahlweise beim Referat oder bei einem anerkannten Sachverständigen.
Zeitkritischer Verkauf über einen Sachverständigen
Steht ein Notartermin bereits fest und ist das Referat 63 ausgelastet, beauftragen Eigentümer in Nordrhein-Westfalen häufig einen staatlich anerkannten Sachverständigen, um die Bescheinigung unabhängig von der Bearbeitungszeit der Behörde zu erhalten.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gelsenkirchen ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Gelsenkirchen kommt hinzu, dass Sie zwischen zwei gleichwertigen Wegen wählen können:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Hausakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Weg wählen: Referat 63 oder Sachverständiger
Je nach gewünschter Bearbeitungszeit entscheiden Sie sich für das Referat 63 im Rathaus Buer oder einen staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Antrag stellen beziehungsweise Sachverständigen beauftragen
Formlos beim Referat oder als direkte Beauftragung, jeweils mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der Abgeschlossenheit
Geprüft wird ausschließlich, ob der Plan die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit zeigt.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Gelsenkirchen beeinflusst
Die Wahl zwischen Referat und Sachverständigem wirkt sich in Gelsenkirchen ebenso aus wie diese weiteren Faktoren:
- Gewählter Weg
Das Referat 63 und ein staatlich anerkannter Sachverständiger unterscheiden sich in Bearbeitungszeit und Ablauf, führen aber zum selben Ergebnis.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg verlängern.
- Auslastung des Referats oder Verfügbarkeit eines Sachverständigen
Beide Wege unterliegen eigenen zeitlichen Schwankungen – eine realistische Einschätzung gibt die jeweils angefragte Stelle selbst.
- Denkmalschutz in historischen Siedlungen
Liegt das Gebäude in einer denkmalgeschützten Zechensiedlung wie Flöz Dickebank, kann eine zusätzliche Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde den Aufteilungsplan selbst beeinflussen, auch wenn sie die Abgeschlossenheitsprüfung nicht ersetzt.
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