Kubaturberechnung in Dresden — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277, vom Plattenbau bis zur Gründerzeit
Legen Sie den Grundriss einer Wohnung in Prohlis neben den einer gleich großen Wohnung in der Äußeren Neustadt, ergibt sich auf dem Papier eine ähnliche Quadratmeterzahl – gerechnet als Rauminhalt trennt beide Wohnungen dagegen eine erhebliche Differenz. Die Typenserien-Bauten der Plattenbauzeit wurden mit knapp bemessenen, industriell vorgefertigten Geschosshöhen errichtet, während die Gründerzeithäuser der Äußeren Neustadt Deckenhöhen von oft über drei Metern mitbringen. Rund um den Neumarkt kommt ein dritter, eigener Wert hinzu: Die dort nach 1990 errichtete Tragstruktur folgt hinter der historisierenden Fassade weder dem Plattenbau- noch dem Gründerzeit-Maß, sondern zeitgemäßen Standardhöhen. Erfasst wird dieser Unterschied über den Bruttorauminhalt (BRI) und die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Sachsen zusätzlich eine verwaltungstechnische Funktion erfüllen: Die Baugenehmigungsgebühr für verfahrenspflichtige Vorhaben leitet sich aus einem Rohbauwert ab, der sich aus dem umbauten Raum multipliziert mit einem amtlichen, gebäudetypabhängigen Wert je Kubikmeter ergibt und in der Tabelle der Rohbauwerte zum Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis (10. SächsKVZ) veröffentlicht ist.
Wie sich BRI, BGF und der Rohbauwert zueinander verhalten
Wer die drei Größen durcheinanderbringt, rechnet an der falschen Stelle:
Bruttorauminhalt (BRI)
Der Bruttorauminhalt bildet das gesamte Volumen ab, das ein Gebäude nach außen hin einnimmt: von der Bodenplatte bis zur äußersten Dachhaut, umschlossen von den äußeren Bauteilflächen. Kellergeschoss, Speicher und technische Räume zählen ebenso mit wie die eigentlichen Wohngeschosse – bewohnbar muss darunter nichts sein.
Bruttogrundfläche (BGF)
Anstelle eines Rauminhalts liefert die BGF eine addierte Fläche: alle Geschosse eines Gebäudes, jeweils an ihrer äußeren Bauteilkante gemessen und aufsummiert. Aus ihr lässt sich sowohl die Nutzfläche ableiten als auch eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 aufbauen.
Rohbauwert als sächsische Gebührengrundlage
Für die Berechnung der Baugenehmigungsgebühr genügt der sächsischen Bauaufsicht kein reines Volumen, sondern ein Geldbetrag: der Rohbauwert. Er ergibt sich, wenn der zuvor ermittelte BRI mit einem amtlich festgesetzten, nach Gebäudeart gestaffelten Kubikmeterwert multipliziert wird – ohne belastbare Kubatur fehlt dafür die Basis.
Was für eine Kubaturberechnung in Dresden gebraucht wird
Damit BRI und BGF mehr sind als eine grobe Schätzung, braucht die Berechnung eine verlässliche Grundlage:
- Bemaßte Grundrisse und Schnitte aller Geschosse
Vom Keller bis unter den First, mit Außenmaßen und Geschosshöhen je Ebene. Fehlt eine belastbare Zeichnung, wird das Gebäude vor Ort aufgemessen.
- Angaben zu Dachform und -neigung
Gauben und Schrägen bestimmen, welcher Anteil des Dachraums bis zur äußeren Dachhaut tatsächlich als Volumen mitzählt – bei ausgebauten Gründerzeit-Dachgeschossen ein eigener Rechenschritt.
- Baualter beziehungsweise Errichtungszeitpunkt
Zeigt an, ob sich ein Gebäude an den standardisierten Höhen der Plattenbauzeit, den großzügigen Maßen der Gründerzeit oder an heutigen Neubau-Standards orientiert.
- Der spätere Verwendungszweck der Zahlen
Je nachdem, ob BRI und BGF für die Baugenehmigungsgebühr, ein Wertgutachten oder eine Finanzierungsanfrage gebraucht werden, unterscheidet sich die nötige Dokumentationstiefe.
Kubaturberechnung in Dresden – Beispiele aus der Praxis
Gebührenberechnung für einen Dachgeschossausbau in der Äußeren Neustadt
Aus dem neu ermittelten umbauten Raum errechnet sich der Rohbauwert, der wiederum die Behördengebühr für das verfahrenspflichtige Vorhaben bestimmt.
Gegenüberstellung einer Prohliser und einer Gründerzeitwohnung
Trotz vergleichbarer Wohnfläche bleibt das BRI der Plattenbauwohnung wegen der niedrigeren Geschosshöhe deutlich unter dem der Altbauwohnung – ein Unterschied, den Finanzierer und Gutachter in ihre Bewertung einrechnen.
Wertermittlung eines Neubaus in einem Leitbau-Quartier
Die für die Wertermittlung herangezogene Kubatur folgt der tatsächlichen, modernen Tragstruktur hinter der Fassade – nicht der Bauzeit, die das historische Vorbild suggeriert.
Nachträgliche Aufstockung in Gorbitz
Das zusätzliche Geschoss verändert BRI und BGF des Gesamtgebäudes, was in eine aktualisierte Berechnung für die anschließende Baugenehmigungsgebühr einfließt.
Immobilienportfolio aus drei Baubeständen
Erst wenn Plattenbau-, Gründerzeit- und Neubaugebäude nach demselben DIN-277-Maßstab erfasst sind, lassen sich ihre Kennzahlen seriös nebeneinanderstellen.
So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Dresden
Vom aufgemessenen Gebäude zur belastbaren Kennzahl:
- Bestandsunterlagen sichten
Wir prüfen, ob eine vorhandene Bauakte oder ein früheres Aufmaß sämtliche Geschosse einschließlich Keller und Dachraum maßhaltig abdeckt.
- Lücken vor Ort schließen
Fehlende oder unklare Maße werden durch eine Aufnahme am Gebäude ergänzt, bevor die eigentliche Rechnung beginnt.
- BRI und BGF geschossweise ermitteln
Nach DIN 277, mit gesonderter Behandlung von Dachschrägen, Gauben und sonstigen Sonderflächen.
- Ergebnis zweckgerichtet aufbereiten
Je nach vorgesehenem Verwendungszweck – Baugenehmigungsgebühr, Gutachten oder Finanzierung – wird die Dokumentation entsprechend zugeschnitten.
- Rechenweg nachvollziehbar übergeben
Sie erhalten BRI und BGF mit offengelegter Herleitung, einsetzbar bei Amt, Bank oder Gutachter.
Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Dresden bestimmt
Der Umfang der Arbeit hängt von diesen Punkten ab:
- Qualität der Bestandsunterlagen
Maßhaltige Pläne für alle Geschosse beschleunigen die Berechnung erheblich gegenüber einem Gebäude, das erst vollständig aufgemessen werden muss.
- Baualter und Gebäudetyp
Ein standardisierter Typenbau in Prohlis oder Gorbitz ist rascher erfasst als ein individuell gewachsenes Gründerzeitgebäude mit wechselnden Geschosshöhen.
- Ausführung des Dachs
Ein schlichtes Satteldach lässt sich schneller berechnen als ein Dach mit mehreren Gauben, Erkern und unterschiedlichen Schrägen.
- Vorgesehener Verwendungszweck
Für die Baugenehmigungsgebühr genügt häufig eine schlankere Dokumentation als für ein ausführliches Wertgutachten.
- Zahl der zu bearbeitenden Gebäude
Bei mehreren Objekten eines Portfolios lässt sich die Berechnung meist gebündelt und dadurch effizienter durchführen.
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