Aufteilungspläne in Dresden — bemaßt und nummeriert, wo die aktuelle Bauaktenregistratur erst 1990 beginnt
Ein Aufteilungsplan folgt in Dresden denselben Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland. Die Quellenlage dahinter ist aber eine Besonderheit für sich: Die aktuell geführte Bauaktenregistratur des Bauaufsichtsamtes hält Vorgänge erst ab 1990 vollständig vor. Für ältere Bauakten ist das Stadtarchiv Dresden zuständig – und dessen Bestand trägt die Folgen eines Stadtgebiets, dessen historische Mitte am 13. und 14. Februar 1945 zu großen Teilen in Schutt lag. Wer daraus schließt, ein Gebäude nahe dem Neumarkt sei archivalisch das schwierigste Terrain, liegt in Dresden allerdings oft falsch: Viele der dortigen Häuser sind selbst erst nach 1990 entstanden und liegen damit vollständig im komfortabel erschlossenen Teil der Registratur – während die von der Zerstörung weitgehend verschonte Äußere Neustadt mit ihrer echten, alten Bausubstanz eher zu der Quellenlage passt, vor der man ursprünglich am Neumarkt gewarnt wäre.
Wann Sie in Dresden einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die über die ZAVS beim zuständigen Sachgebiet des Bauaufsichtsamtes beantragt wird und ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Sachsen mangels eigener Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB ohne zusätzliche behördliche Genehmigung auskommt, aber weiterhin einen vollständigen Aufteilungsplan voraussetzt.
- Bei einer Neubauwohnung, etwa in einem der jüngeren Neumarkt-Quartiere, lässt sich der Plan meist direkt aus der ohnehin schon in der Registratur ab 1990 geführten Genehmigungsplanung ableiten, ohne Archivrecherche.
Wer in Dresden nach einer alten Bauakte fragt, stößt zuerst auf einen organisatorischen, nicht auf einen kriegsbedingten Schnitt: Die Bauaktenregistratur des Bauaufsichtsamtes gibt Einsicht ausschließlich in Vorgänge ab 1990. Für alles, was davor liegt oder ein längst abgerissenes Gebäude betrifft, ist das Stadtarchiv Dresden der richtige Ansprechpartner. Dessen Überlieferung wiederum ist für die historische Innenstadt naturgemäß löchriger als anderswo: Die Luftangriffe vom 13./14. Februar 1945 verwandelten rund 15 Quadratkilometer der Innenstadt in eine Trümmerfläche, stadtweit wurden 36 Prozent aller Wohngebäude komplett zerstört oder schwer beschädigt. Für ein Gebäude, das diese Zerstörung überstand oder nach dem Krieg in bestehender Bausubstanz weitergeführt wurde, kann die vollständige Bauakte deshalb eine Rechercheaufgabe zwischen Bauaktenregistratur und Stadtarchiv sein. Umgekehrt gilt das für die Neumarkt-Quartiere gerade nicht: Weil dort so gut wie jedes Gebäude erst nach 1990 auf der historischen Parzelle neu errichtet wurde, liegt die komplette Bauakte im am leichtesten zugänglichen Teil der Registratur – die vermeintlich älteste Adresse liefert damit oft die jüngste, vollständigste Akte.
Woher Ihr Dresdner Aufteilungsplan stammt
Je nachdem, wie alt die Bausubstanz tatsächlich ist – nicht, wie alt sie aussieht –, kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauaktenregistratur des Bauaufsichtsamtes (ab 1990)
Für Gebäude, die nach 1990 errichtet oder grundlegend neu genehmigt wurden – etwa die meisten Häuser in den Neumarkt-Quartieren –, liegt die vollständige, digital einsehbare Bauakte direkt bei der Registratur im Stadtforum. Der Aufteilungsplan lässt sich daraus ableiten, ergänzt um die für die WEG-Teilung nötige durchgehende Nummerierung.
Aus dem Stadtarchiv Dresden oder per Vor-Ort-Vermessung
Für ältere Gebäude, etwa in der Äußeren Neustadt, kann eine vor 1990 angelegte Akte beim Stadtarchiv Dresden liegen – vollständig ist dieser historische Bestand angesichts der Zerstörung von 1945 nicht garantiert. Fehlt eine verwertbare Unterlage oder weicht sie vom heutigen Zuschnitt ab, tritt eine Vor-Ort-Vermessung an ihre Stelle.
Welche Unterlagen für Ihren Dresdner Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig davon, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis
Für die Anfrage bei der Bauaktenregistratur oder beim Stadtarchiv Dresden wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis als berechtigtes Interesse verlangt; herausgegeben werden ausschließlich digitale Kopien.
- Baujahr beziehungsweise Zeitpunkt der letzten Genehmigung
Diese Angabe entscheidet vorab, ob überhaupt eine Archivrecherche beim Stadtarchiv nötig wird oder die Bauaktenregistratur ab 1990 ausreicht – bei Neumarkt-Quartiershäusern meist Letzteres.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume welcher künftigen Einheit zugeordnet werden sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- oder Speicherräumen, die räumlich von der eigentlichen Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Dresden – Beispiele aus der Praxis
Wohnhaus in einem Neumarkt-Quartier
Das Gebäude entstand im Zuge des Wiederaufbaus nach 1993 auf einer historischen Parzelle. Die vollständige Bauakte liegt bei der Registratur ab 1990 und lässt sich unkompliziert digital einsehen – der Aufteilungsplan entsteht daraus ohne Archivrecherche, muss aber mit der quartiersspezifischen Leitbau-Vorgabe abgeglichen werden.
Gründerzeithaus in der Äußeren Neustadt ohne durchgehende Akte
Das Gebäude überstand die Luftangriffe von 1945, seine Bauakte wurde aber vor 1990 geführt und ist damit nicht Teil der aktuellen Registratur. Eine Anfrage beim Stadtarchiv Dresden klärt, was von der historischen Unterlage noch vorhanden ist; für den heutigen Zuschnitt bleibt meist zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Vorkriegsbau nahe der historischen Altstadt, im Krieg zerstört
Das ursprüngliche Gebäude fiel den Luftangriffen von 1945 zum Opfer, ein Nachfolgebau entstand erst Jahrzehnte später. Für den Aufteilungsplan zählt ausschließlich der heutige Bestand – die Bauakte des Nachfolgebaus liegt, sofern nach 1990 errichtet, wieder unkompliziert in der aktuellen Registratur.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Dresden
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Dresden liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob eine Bauakte in der Registratur ab 1990 liegt oder eine Recherche beim Stadtarchiv nötig wird:
- Baujahr und Genehmigungszeitpunkt klären
Diese Angabe entscheidet, ob die Bauaktenregistratur des Bauaufsichtsamtes ausreicht oder eine Anfrage beim Stadtarchiv Dresden nötig wird.
- Bauakte anfragen
Bei der Registratur im Stadtforum für Vorgänge ab 1990, sonst beim Stadtarchiv Dresden für ältere oder nicht mehr bestehende Gebäude.
- Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus oder weicht sie erkennbar vom heutigen Bestand ab, wird eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung eingeplant.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Nebenräume.
- Plan für ZAVS und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Dresden beeinflusst
In Dresden entscheidet weniger die Lage als das tatsächliche Baujahr über den Aufwand – und ob eine Anfrage beim Stadtarchiv nötig wird:
- Baujahr beziehungsweise letzte Genehmigung vor oder nach 1990
Ein Gebäude, dessen Bauakte in der aktuellen Registratur liegt, ist der günstigste Fall. Reicht die Geschichte des Gebäudes weiter zurück, kommt eine Anfrage beim Stadtarchiv Dresden hinzu.
- Vollständigkeit der historischen Überlieferung
Angesichts der Zerstörung der Innenstadt 1945 ist eine lückenlose ältere Akte nicht garantiert – wo sie fehlt, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand als ein regelmäßig geschnittener Neubau.
- Abgleich mit quartiersspezifischen Vorgaben
In den Neumarkt-Quartieren kommt der Abgleich mit dem jeweiligen Bebauungsplan und einer möglichen Leitbau-Vorgabe als zusätzlicher, aber meist rein technischer Prüfpunkt hinzu.
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