Aufteilungspläne in Delmenhorst — die Zeichnung hinter der Teilungserklärung
Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung, ohne die keine Teilungserklärung wirksam wird: eine maßstabsgetreue Darstellung aus Grundrissen, Ansichten und Schnitten, in der jede Sondereigentumseinheit eine eigene, durchgehende Nummer trägt und Sonder- von Gemeinschaftseigentum farblich unterschieden ist. Geprüft wird er von derselben Stelle, die in Delmenhorst auch den Bauantrag bearbeitet: dem Fachdienst Bauordnung.
Nachfrage nach solchen Plänen entsteht in Delmenhorst aus mehreren Richtungen. Zum einen aus dem historischen Mietwohnungsbestand der Stadt — Mehrfamilienhäuser aus der Zeit der Textilindustrie und der Nachkriegsjahrzehnte, die heute in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, teils angetrieben durch die Nachfrage von Käuferinnen und Käufern, die in Bremen arbeiten und die kürzere Distanz über die A28 als Vorteil sehen. Zum anderen aus Neubauprojekten mit mehreren Einheiten, die von vornherein als Eigentumsanlage geplant und vermarktet werden.
Bei Gebäuden mit Denkmalbezug kommt eine zusätzliche Anforderung hinzu: Der Aufteilungsplan muss nicht nur die Grenzen zwischen den Einheiten zeigen, sondern auch erkennen lassen, welche Bauteile denkmalrechtlich relevant sind — eine Information, die später in die Gemeinschaftsordnung einfließt.
Wann Sie einen Aufteilungsplan brauchen
Immer dann, wenn ein Gebäude rechtlich in einzelne Sondereigentumseinheiten zerlegt werden soll:
- Bei der Umwandlung eines vermieteten Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen.
- Bei Neubauprojekten mit mehreren Einheiten, die einzeln vermarktet werden.
- Bei der nachträglichen Aufteilung eines Bestandsgebäudes, etwa im Rahmen einer Erbauseinandersetzung.
- Wenn eine bestehende Aufteilung wegen baulicher Veränderungen angepasst werden muss.
- Bei Gebäuden mit Denkmalbezug zusätzlich als Grundlage für die Regelung geschützter Bauteile in der Gemeinschaftsordnung.
Ein Aufteilungsplan ist keine freie Darstellung, sondern muss bestimmten formalen Anforderungen genügen, damit ihn der Fachdienst Bauordnung als untere Bauaufsichtsbehörde bestätigen kann: durchgehende Nummerierung jeder Einheit über alle Geschosse hinweg, eindeutige farbliche Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, und eine Bemaßung, die keinen Interpretationsspielraum lässt. Fehlt eine dieser Angaben oder ist sie widersprüchlich, kommt der Plan zurück — und mit ihm verzögert sich die gesamte Beurkundung, weil das Notariat ohne bestätigten Plan nicht abschließend arbeiten kann. In Delmenhorst kommt bei Gebäuden mit Denkmalbezug eine weitere Anforderung hinzu: Da der Fachdienst Bauordnung zugleich Denkmalschutzbehörde ist, prüft er bei betroffenen Objekten nicht nur die Nummerierung, sondern auch, ob aus dem Plan hervorgeht, welche Bauteile geschützte Substanz sind. Diese Information muss ohnehin für die spätere Gemeinschaftsordnung vorliegen — sie gleich in den Aufteilungsplan zu integrieren, erspart eine zweite Erhebung.
Was in einen Aufteilungsplan gehört
Drei Bestandteile, die zusammen ein vollständiges Bild ergeben:
Grundrisse aller Geschosse
Mit klarer Abgrenzung jeder Einheit und durchgehender Nummerierung, die sich über das gesamte Gebäude nicht wiederholt oder überschneidet.
Ansichten und Schnitte
Ergänzen die Grundrisse um die vertikale Abgrenzung — wichtig, sobald Einheiten über mehrere Ebenen reichen, etwa bei Maisonettewohnungen.
Farbliche Kennzeichnung
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsflächen werden einheitlich farblich unterschieden, damit die Zuordnung ohne Legende verständlich bleibt.
Was wir für den Aufteilungsplan brauchen
Je nachdem, was bereits vorliegt:
- Vorhandene Bestandspläne
Wo Grundrisse aus einer früheren Genehmigung vorliegen, prüfen wir sie auf Aktualität und Vollständigkeit.
- Aufmaß des Ist-Zustands
Fehlen verlässliche Pläne oder weicht der Bestand ab, nehmen wir das Gebäude vor Ort auf.
- Aufteilungskonzept
Wie viele Einheiten entstehen sollen, welche Nebenräume zugeordnet werden und welche Sondernutzungsrechte geplant sind.
- Denkmalstatus
Bei möglichem Denkmalbezug klären wir vorab mit dem Fachdienst, welche Bauteile im Plan gesondert zu kennzeichnen sind.
Delmenhorster Aufteilungsprojekte
Vermietetes Mehrfamilienhaus wird wohnungsweise verkauft
Der Aufteilungsplan macht jede Einheit einzeln ausweisbar — Voraussetzung für die Eintragung ins Wohnungsgrundbuch und den Verkauf an einzelne Käufer.
Neubauprojekt mit Eigentumswohnungen nahe der A28
Vor dem Verkauf einzelner Einheiten an Käufer aus dem Bremer Umland braucht die Teilungserklärung einen geprüften Aufteilungsplan.
Werksmietshaus mit Denkmalbezug wird umgewandelt
Der Plan weist zusätzlich zur Einheitengrenze aus, welche Fassadenteile denkmalrechtlich geschützt sind — Grundlage für spätere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung.
Nachträgliche Aufteilung eines Zweifamilienhauses
Aus einem ungeteilten Bestand entstehen zwei Einheiten mit eigenen Grundbuchblättern — der Plan macht die Grenze zwischen ihnen eindeutig.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan
- Anfrage stellen
Sie beschreiben Ihr Gebäude und die geplante Anzahl der Einheiten.
- Bestandsaufnahme
Wir erfassen die Einheiten vor Ort oder arbeiten mit Ihren vorhandenen Plänen weiter.
- Plan erstellen
Grundrisse, Ansichten und Schnitte werden bemaßt, nummeriert und farblich zugeordnet — bei Denkmalbezug inklusive Kennzeichnung geschützter Bauteile.
- Zur Bestätigung vorlegen
Der fertige Plan geht an den Fachdienst Bauordnung; nach Bestätigung ist er bereit für Notariat und Grundbuchamt.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Delmenhorst bestimmt
Vor allem die Struktur des Gebäudes:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit braucht eine eigene Nummerierung und eine eigene farbliche Zuordnung im Plan.
- Denkmalbezug
Bei geschützter Bausubstanz kommt die zusätzliche Kennzeichnung relevanter Bauteile hinzu.
- Vorhandene Unterlagen
Liegen aktuelle Bestandspläne vor, verkürzt das die Arbeit gegenüber einem vollständigen Aufmaß erheblich.
- Komplexität der Grundrisse
Maisonettewohnungen oder Einheiten über mehrere Geschosse verlangen zusätzliche Schnitte zur eindeutigen Abgrenzung.
Alle Leistungen in Delmenhorst
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