Teilungserklärung in Bad Kreuznach — ohne Umwandlungsbremse, aber mit Villen und Klinikflügeln als Sonderfall

Q: Brauche ich in Bad Kreuznach eine Umwandlungsgenehmigung?

Nach derzeitiger Lage nicht. Der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB für die Bildung von Wohnungseigentum greift nur in Gebieten, die eine Landesverordnung dafür bestimmt. Die rheinland-pfälzische Verordnung nennt Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer und Trier — Bad Kreuznach ist dort nicht aufgeführt.

Q: Kann ich eine Gründerzeitvilla im Kurviertel einfach in Eigentumswohnungen aufteilen?

Meist ja, aber erst nach Prüfung der Raumstruktur. Diese Villen wurden für eine einzige Nutzung gebaut, sodass für getrennte Einheiten oft zusätzliche Zugänge oder Trennwände nötig sind. Liegt das Gebäude in einem geschützten Bereich, ist diese Anpassung zusätzlich mit der Kreisverwaltung abzustimmen.

Q: Was gehört alles in eine Teilungserklärung?

Die Bestimmung der Miteigentumsanteile, die Zuordnung des Sondereigentums, der Bezug auf den Aufteilungsplan und in aller Regel eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Nutzung, Kostenverteilung und Beschlussfassung. Der bauliche Teil kommt von uns, die rechtliche Ausgestaltung vom Notar.

Q: Wie werden die Miteigentumsanteile bestimmt?

Sie werden in der Erklärung festgelegt und orientieren sich häufig an den Flächen der Einheiten. Weil sie später Kostenverteilung und Stimmgewicht bestimmen und sich nur schwer ändern lassen, sollte ihnen eine belastbare Flächenaufstellung zugrunde liegen.

Q: Muss die Teilung im Grundbuch stehen, damit sie wirkt?

Ja. Wohnungseigentum entsteht erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Bis dahin ist die Erklärung ein Vorhaben und kein Recht — deshalb steht am Anfang der Aufteilungsplan, dann die Bescheinigung, dann die Beurkundung, dann der Grundbuchvollzug.

Q: Was macht Planprofi24 dabei und was nicht?

Wir erstellen mit eigenen Architekten das Aufmaß, den Aufteilungsplan und die Flächenaufstellung und bereiten den Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Die Beurkundung der Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Eintragung im Grundbuch liegen bei Notar und Grundbuchamt.

Mit der Teilungserklärung entstehen aus einem Grundstück mehrere eigenständig verkäufliche Einheiten. Sie legt die Miteigentumsanteile fest, ordnet Sondereigentum zu und regelt über die Gemeinschaftsordnung das künftige Zusammenleben. Beurkundet wird sie beim Notar, wirksam wird sie erst mit dem Vollzug im Grundbuch — die bauliche Grundlage dafür entsteht aber vorher, bei der Bauaufsicht.

Eine rechtliche Hürde lässt sich für Bad Kreuznach vorab abräumen. Nach § 250 des Baugesetzbuchs kann die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt an eine zusätzliche behördliche Genehmigung geknüpft werden. Die rheinland-pfälzische Landesverordnung, die solche Gebiete bestimmt, nennt Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer und Trier — Bad Kreuznach gehört nicht dazu.

Was bleibt, ist die eigentliche bauliche Herausforderung. Und die stellt sich in Bad Kreuznach häufig an Gebäuden, die für eine ganz andere Nutzung errichtet wurden, als sie heute haben sollen.

Was vor der Beurkundung geklärt sein sollte

Diese Punkte entscheiden über die Tragfähigkeit der Aufteilung:

Sind alle vorgesehenen Einheiten baulich abgeschlossen und unabhängig zugänglich?
Welche Räume werden Sondereigentum, welche bleiben gemeinschaftlich?
Wie werden Treppenhaus, Keller und Außenflächen zugeordnet?
Nach welchem Schlüssel werden die Miteigentumsanteile gebildet?
Erfordert die Aufteilung bauliche Anpassungen, die selbst wieder genehmigungspflichtig sind?
Liegt das Gebäude in einem Bereich, in dem die Kreisverwaltung als Denkmalschutzbehörde mitzureden hat?

Warum Villen und ehemalige Klinikgebäude eine eigene Logik brauchen

Ein klassischer Neubau lässt sich meist unkompliziert aufteilen: gleichartige Wohnungen, ein Treppenhaus, klare Zugänge. In Bad Kreuznach kommen zwei Gebäudetypen regelmäßig anders daher. Die Gründerzeitvillen im Kurviertel wurden für eine einzige Familie mit Personal gebaut, mit einer großzügigen Raumfolge statt klar getrennter Wohneinheiten — wer eine solche Villa in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen will, muss zunächst prüfen, ob und wo sich eigenständige, voneinander abgeschlossene Einheiten überhaupt herstellen lassen, ohne die tragende Struktur oder die geschützte Fassade zu verändern. Ehemalige Kur- und Klinikgebäude stellen die umgekehrte Herausforderung: Sie sind meist bereits in viele einzelne Zimmer gegliedert, aber über gemeinsame Flure und zentrale Erschließung verbunden, die für eine Aufteilung in unabhängige Einheiten neu gedacht werden müssen — etwa durch zusätzliche Zugänge oder Trennwände zwischen benachbarten Zimmern. Bei beiden Gebäudetypen gilt: Sobald eine solche bauliche Anpassung selbst genehmigungspflichtig ist und das Gebäude zugleich denkmalrechtlich relevant ist — etwa weil es im Bereich des Salinentals oder der historischen Neustadt liegt —, braucht es neben der Zustimmung der städtischen Bauaufsicht zusätzlich die Abstimmung mit der Kreisverwaltung als unterer Denkmalschutzbehörde, bevor die Abgeschlossenheit überhaupt bescheinigt werden kann. Diese Reihenfolge lässt sich nicht umgehen: Erst wenn feststeht, welche baulichen Eingriffe zulässig sind, ergibt eine belastbare Flächenaufstellung für die Teilungserklärung Sinn.

Die beiden Wege der Aufteilung

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Ausgangslagen:

Teilung durch den Alleineigentümer

Der häufigere Fall: Ein Eigentümer teilt sein Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile auf, jeweils verbunden mit Sondereigentum an einer Einheit.

Vertragliche Einräumung unter Miteigentümern

Gehört das Grundstück bereits mehreren, räumen sich diese das Sondereigentum vertraglich ein — etwa bei einer Erbengemeinschaft, die eine geerbte Villa unter sich aufteilt.

Teilung mit vorgeschalteter Baumaßnahme

Müssen erst Zugänge, Trennwände oder Installationen ergänzt werden, damit einzelne Einheiten überhaupt abgeschlossen sind, läuft dieser Teil als eigenes bauordnungsrechtliches — bei Denkmalbezug zusätzlich denkmalrechtliches — Verfahren vor der eigentlichen Teilung.

Was die Erklärung an Unterlagen voraussetzt

Aufteilungsplan mit Siegel
Grundrisse aller Geschosse mit Einheitennummern, von der Bauaufsicht der Stadt mit Siegel und Unterschrift versehen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die behördliche Bestätigung, dass die vorgesehenen Einheiten in sich abgeschlossen sind.
Flächenaufstellung je Einheit
Grundlage für die Bildung nachvollziehbarer Miteigentumsanteile.
Nachweis erforderlicher baulicher Anpassungen
Bei Villen und ehemaligen Klinikgebäuden häufig die Dokumentation neuer Zugänge oder Trennwände samt zugehöriger Genehmigung.
Aktuelle Grundbuch- und Katasterdaten
Bezeichnung des Grundstücks, wie sie in die Erklärung übernommen wird.

Aufteilungsvorhaben aus Bad Kreuznach

Gründerzeitvilla im Kurviertel wird zu drei Eigentumswohnungen

Die ursprünglich offene Raumfolge muss zunächst in abgeschlossene Einheiten gegliedert werden, ohne die geschützte Fassade zu verändern.

Ehemaliger Klinikflügel wird zu Eigentumswohnungen

Zusätzliche Zugänge trennen die vormals über einen gemeinsamen Flur erschlossenen Zimmer in unabhängige Einheiten.

Mehrfamilienhaus in Bosenheim ohne Denkmalbezug

Der klassische Fall ohne Umwandlungsvorbehalt: Aufteilungsplan, Bescheinigung, Beurkundung.

Erbengemeinschaft teilt ein Haus mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss

Neben Wohnungseigentum entsteht Teileigentum; die unterschiedlichen Nutzungen gehören in die Gemeinschaftsordnung.

Der Weg bis zur Beurkundung

Bestand aufnehmen
Das gesamte Gebäude wird aufgemessen, einschließlich Erschließung, Fluren und Nebenräumen.
Aufteilungskonzept prüfen
Wir klären, wo sich abgeschlossene Einheiten herstellen lassen und ob dafür bauliche Eingriffe nötig sind.
Denkmalbezug abstimmen
Bei Gebäuden mit Denkmalbezug stimmen wir nötige Eingriffe vorab mit der Kreisverwaltung ab.
Plan und Flächen erstellen
Aufteilungsplan und Flächenaufstellung entstehen bei uns im Haus als zusammengehöriger Satz.
Bescheinigung einholen und an den Notar übergeben
Mit gesiegeltem Plan und Bescheinigung kann die Erklärung beurkundet und im Grundbuch vollzogen werden.

Was den Aufwand der Vorbereitung bestimmt

Für die von uns erbrachte Vorbereitung zählen vier Größen:

Zahl der geplanten Einheiten
Jede Einheit bedeutet eigene Kennzeichnung, eigene Flächen und eine eigene Prüfung der Abgeschlossenheit.
Umfang nötiger baulicher Anpassungen
Neue Zugänge oder Trennwände zur Herstellung abgeschlossener Einheiten erhöhen den Planungsaufwand spürbar.
Denkmalbezug des Gebäudes
Ist die Kreisverwaltung als Denkmalschutzbehörde einzubeziehen, kommt eine zusätzliche Abstimmungsebene hinzu.
Qualität vorhandener Unterlagen
Passt ein vorhandener Plan noch zum tatsächlichen Bestand, verkürzt das den Weg erheblich.