Aufteilungspläne in Bad Kreuznach — gesiegelt von der Stadt, geprüft am gewachsenen Bestand

Q: Wer siegelt den Aufteilungsplan in Bad Kreuznach?

Die Abteilung Bauaufsicht der Stadtverwaltung. Sie prüft den Plan auf Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Bestand und versieht ihn anschließend mit Siegel und Unterschrift.

Q: Reicht eine alte Bauakte als Grundlage für den Aufteilungsplan?

Häufig nicht. Viele Bad Kreuznacher Gebäude haben mehrere Bauphasen hinter sich, die eine ältere Bauakte oft nicht vollständig abbildet. Ein aktuelles Aufmaß liefert die verlässlichere Grundlage.

Q: Was passiert, wenn der Plan nicht zum tatsächlichen Bestand passt?

Die Bauaufsicht weist den Plan zurück, und der Vorgang beginnt erneut. Deshalb lohnt sich ein sorgfältiges Aufmaß vor der ersten Zeichnung, statt eine vorhandene, möglicherweise veraltete Zeichnung ungeprüft zu übernehmen.

Q: Muss der Aufteilungsplan bei denkmalgeschützten Gebäuden anders aussehen?

Der Plan selbst folgt denselben Regeln. Betreffen die geplanten Einheitengrenzen aber bauliche Eingriffe an einem Kulturdenkmal oder in dessen Umgebung, muss diese Frage vorher mit der Kreisverwaltung geklärt sein, damit der Plan die tatsächlich zulässige Aufteilung zeigt.

Q: Kann ich den Aufteilungsplan später ändern lassen?

Ja, etwa wenn zwei Einheiten zusammengelegt werden. Dafür ist ein neuer, erneut gesiegelter Plan nötig, der mit der geänderten Teilungserklärung übereinstimmt.

Q: Reicht der Aufteilungsplan allein für die Grundbucheintragung?

Nein, er ist eine von zwei baulichen Grundlagen. Zusätzlich braucht es die Abgeschlossenheitsbescheinigung; beide zusammen bilden die Basis für die notarielle Teilungserklärung und deren Vollzug im Grundbuch.

Der Aufteilungsplan zeigt jedes Geschoss eines Gebäudes im Grundriss und ordnet jeder Wohnungs- oder Teileigentumseinheit eine eigene Nummer zu, die mit der Nummerierung in der Teilungserklärung übereinstimmt. Ohne diesen von der Bauaufsicht gesiegelten Plan lässt sich kein Wohnungseigentum im Grundbuch anlegen.

In Bad Kreuznach zeichnet sich diese Grundlage selten aus einem einzigen, sauberen Bestandsplan ab. Viele Gebäude im Stadtgebiet haben mehrere Bauphasen hinter sich — von der Gründerzeit über den Wiederaufbau nach den Zerstörungen von 1944/45 bis zu späteren Anbauten — und die vorhandenen Bauakten bilden das nicht immer lückenlos ab. Wer einen belastbaren Aufteilungsplan braucht, beginnt deshalb häufig mit einem Aufmaß vor Ort statt mit einer alten Zeichnung.

Zuständig für das Siegel ist in jedem Fall die Abteilung Bauaufsicht der Stadt, unabhängig davon, ob das Gebäude selbst denkmalrechtlich relevant ist.

Wann ein neuer Aufteilungsplan gebraucht wird

Diese Anlässe machen einen Aufteilungsplan erforderlich:

Vor jeder erstmaligen Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- oder Teileigentum.
Wenn ein vorhandener Plan die tatsächliche Raumaufteilung nicht mehr zeigt.
Nach baulichen Anpassungen, die Grenzen zwischen einzelnen Einheiten verschieben.
Wenn eine bestehende Teilung nachträglich verändert werden soll, etwa durch Zusammenlegung zweier Einheiten.
Wenn das Grundbuchamt die eingereichten Unterlagen wegen Abweichungen zum Bestand zurückweist.

Warum die Bauphasen eines Hauses im Plan sichtbar bleiben müssen

Ein Aufteilungsplan muss nicht nur maßhaltig sein, sondern auch schlüssig — jede Wand, jeder Zugang und jede Einheitengrenze muss sich am tatsächlichen Gebäude wiederfinden lassen. Genau das wird in Bad Kreuznach häufiger zur Herausforderung als in Städten mit einheitlicherem Baubestand. Ein Haus in der Innenstadt kann eine Gründerzeitfassade tragen, hinter der ein nach 1945 in vereinfachter Bauweise wiederaufgebautes Erdgeschoss und ein in den 1970er Jahren saniertes Obergeschoss aufeinandertreffen — mit unterschiedlichen Geschosshöhen, versetzten Treppenläufen und Wänden, die nicht mehr exakt übereinanderliegen. Eine alte Bauakte zeigt oft nur eine dieser Bauphasen, meist die ursprüngliche Genehmigung, nicht den späteren Umbau. Wird ein Aufteilungsplan auf dieser veralteten Grundlage erstellt, fällt die Abweichung spätestens bei der Abgeschlossenheitsprüfung durch die Bauaufsicht auf — und der gesamte Vorgang beginnt von vorn. Ein aktuelles Aufmaß vermeidet diese Verzögerung von Anfang an, weil es den Bestand so zeigt, wie er tatsächlich steht, unabhängig davon, welche Bauphase gerade sichtbar ist. Bei Gebäuden im Bereich des Salinentals oder der historischen Neustadt kommt hinzu, dass eine geplante Einheitengrenze unter Umständen erst nach Abstimmung mit der Kreisverwaltung als Denkmalschutzbehörde baulich hergestellt werden darf — der Aufteilungsplan wird dann erst final, wenn diese Abstimmung abgeschlossen ist.

Was im Aufteilungsplan dargestellt wird

Der Plan besteht aus mehreren aufeinander abgestimmten Bestandteilen:

Geschossgrundrisse mit Einheitennummern

Jedes Geschoss wird einzeln dargestellt, jede Einheit trägt eine fortlaufende Nummer, die sich in der Teilungserklärung wiederfindet.

Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Wände, Flure und Treppenhäuser werden so gekennzeichnet, dass eindeutig erkennbar ist, was zu welcher Einheit oder zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Kennzeichnung von Sondernutzungsflächen

Kellerabteile, Stellplätze oder Gartenanteile, die einzelnen Einheiten zur alleinigen Nutzung zugeordnet werden.

Was für den Aufteilungsplan gebraucht wird

Aktuelles Aufmaß aller Geschosse
Grundlage für maßhaltige Grundrisse, die dem tatsächlichen Bestand entsprechen.
Vorgesehene Einheitenaufteilung
Welche Räume zu welcher Einheit gehören sollen, einschließlich Keller- und Nebenräumen.
Bezeichnung der Sondernutzungsflächen
Stellplätze, Gartenteile oder Kellerabteile, die einzelnen Einheiten zugeordnet werden sollen.
Katasterdaten des Grundstücks
Als Bezugsgröße für die Darstellung des Gebäudes auf dem Grundstück.

Aufteilungspläne aus der Praxis in Bad Kreuznach

Gründerzeithaus mit wiederaufgebautem Erdgeschoss

Unterschiedliche Geschosshöhen aus zwei Bauphasen werden im Plan sauber nachvollziehbar dargestellt.

Mehrfamilienhaus in Winzenheim ohne Denkmalbezug

Ein aktueller, gut dokumentierter Bestand macht diesen Plan zum unkompliziertesten Fall.

Ehemaliges Klinikgebäude mit neuen Einheitengrenzen

Zusätzliche Trennwände zwischen vormals verbundenen Zimmern werden erst nach ihrer Genehmigung im Plan final abgebildet.

Haus in der historischen Neustadt

Der Plan wird erst finalisiert, nachdem die Kreisverwaltung eine geplante Einheitengrenze denkmalrechtlich freigegeben hat.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan

Bestand aufmessen
Alle Geschosse werden vor Ort aufgenommen, unabhängig davon, was ältere Bauakten zeigen.
Einheiten festlegen
Gemeinsam mit Ihnen klären wir, welche Räume zu welcher Einheit gehören sollen.
Denkmalbezug abgleichen
Bei Bedarf stimmen wir geplante Einheitengrenzen vorab mit der Kreisverwaltung ab.
Plan zeichnen
Die Geschossgrundrisse mit Einheitennummern entstehen bei uns im Haus aus einem konsistenten Datenbestand.
Zur Siegelung einreichen
Der fertige Plan geht an die Abteilung Bauaufsicht der Stadt, die ihn nach Prüfung siegelt.

Was den Aufwand des Aufteilungsplans bestimmt

Vier Größen bestimmen den Zeichenaufwand:

Zahl der Geschosse und Einheiten
Jedes Geschoss und jede Einheit bedeutet einen eigenen Darstellungsschritt im Plan.
Zahl der zurückliegenden Bauphasen
Mehrfach umgebaute Häuser verlangen ein sorgfältigeres Aufmaß als ein Gebäude aus einem Guss.
Umfang der Sondernutzungsflächen
Stellplätze, Kellerabteile und Gartenanteile müssen einzeln abgegrenzt und bezeichnet werden.
Denkmalbezug des Gebäudes
Ist die Kreisverwaltung als Denkmalschutzbehörde einzubeziehen, verlängert sich die Abstimmung bis zur endgültigen Fassung.