Aufmaß in Bad Kreuznach — der Bestand hinter fünf Stadtteilen und drei Wiederaufbau-Jahrzehnten

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Bad Kreuznach?

Kleinere Wohnungen sind meist innerhalb einer Stunde aufgenommen. Mit der Größe, der Zahl der Geschosse und der Zahl unterschiedlicher Bauphasen steigt der Aufwand — bei einer mehrfach umgebauten Villa oder einem ehemaligen Kurgebäude sollten Sie entsprechend mehr Zeit einplanen.

Q: Reichen die alten Pläne aus der Bauakte nicht aus?

Als Orientierung oft ja, als Grundlage selten. Viele Bauakten zeigen den Zustand vor den Zerstörungen von 1944/45, nicht den tatsächlichen Wiederaufbau. Für Flächenangaben, die verbindlich sein sollen, ist das zu wenig.

Q: Muss ich beim Termin anwesend sein?

Jemand muss Zugang zu allen Räumen verschaffen können — auch zu Keller, Dachboden und Nebengebäuden. Ob das der Eigentümer, die Hausverwaltung oder ein Mieter ist, spielt keine Rolle, wichtig ist nur, dass keine Tür verschlossen bleibt.

Q: Bekomme ich auch die Wohnfläche aus dem Aufmaß?

Ja, das ist der häufigste Folgeschritt. In der Regel empfehlen wir die Berechnung nach Wohnflächenverordnung, weil sie Dachschrägen, Balkone und Nebenräume nach klaren Regeln behandelt.

Q: Gilt das Aufmaß auch für Gebäude in den Stadtteilen?

Ja, wir nehmen Objekte im gesamten Stadtgebiet auf — von der Kernstadt über Bosenheim, Ippesheim, Planig und Winzenheim bis Bad Münster am Stein-Ebernburg — nach denselben Standards.

Q: Kann aus dem Aufmaß direkt eine Bauvorlage werden?

Ja, das ist der übliche Weg. Aus demselben Datenbestand entstehen Bestandsgrundriss, Schnitt und Ansicht, ohne dass Maße zwischen mehreren Quellen abgeglichen werden müssen — das reduziert genau die Widersprüche, an denen Anträge sonst hängen bleiben.

Fast jede Unterlage, die eine Eigentümerin oder ein Eigentümer irgendwann braucht, hängt an einer einzigen Voraussetzung: Jemand muss das Gebäude tatsächlich gemessen haben. Grundriss, Wohnflächenberechnung, Bauantrag, Aufteilungsplan — sie alle greifen auf dieselbe Datenbasis zurück.

In Bad Kreuznach ist diese Voraussetzung häufiger unerfüllt, als die Größe der Stadt vermuten lässt. Grund ist die jüngere Baugeschichte: Bei den Luftangriffen von Ende 1944 und Anfang 1945 wurde über die Hälfte der Gebäude in der Innenstadt zerstört oder schwer beschädigt, während Neustadt und Teile des Kurviertels weitgehend verschont blieben. Wiederaufgebaut wurde in mehreren Etappen zwischen den 1950er und 1970er Jahren, oft mit einfacheren Wandaufbauten als im ursprünglichen Gebäude. Wer heute eine alte Bauakte in die Hand bekommt, weiß deshalb selten sicher, ob sie den Vorkriegszustand, den ersten Wiederaufbau oder eine spätere Sanierung zeigt.

Ein Aufmaß beseitigt diese Unsicherheit an einem Termin. Wir nehmen das Gebäude vor Ort auf, dokumentieren Räume, Öffnungen, Wandstärken und Höhen und leiten daraus eine verlässliche Zeichnung ab, auf der alles Weitere aufbauen kann — unabhängig davon, in welchem der fünf Stadtteile oder welcher Bauphase das Gebäude entstanden ist.

Wann ein neues Aufmaß fällig ist

Diese Anlässe führen regelmäßig zu einem Aufmaßtermin:

Vor Verkauf oder Vermietung, wenn die angegebene Fläche belastbar sein soll.
Vor einem Umbau, einer Aufstockung oder einem Dachgeschossausbau.
Vor der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum.
Wenn Bestandspläne fehlen, weil das Gebäude nach 1945 ohne vollständige Neuzeichnung wiederaufgebaut wurde.
Wenn sich Mieter oder Käufer über abweichende Flächen beschweren.
Wenn eine Behörde einen Bestandsnachweis verlangt und nichts Verwertbares vorliegt.

Warum eine Bauakte in Bad Kreuznach oft nur die halbe Geschichte zeigt

In vielen Städten lässt sich der heutige Zustand eines Gebäudes noch recht zuverlässig aus der ursprünglichen Bauakte ableiten. In Bad Kreuznach gilt das für die Innenstadt nur eingeschränkt. Über die Hälfte der Gebäude wurde bei den Luftangriffen von Dezember 1944 und Januar 1945 zerstört oder schwer beschädigt; von den damals rund 3.500 Wohnhäusern waren etwa 1.800 betroffen. Der Wiederaufbau zog sich über Jahrzehnte, zunächst mit einfachen, oft provisorisch gedachten Lösungen, später mit Sanierungen, die einzelne Gebäudeteile ein weiteres Mal veränderten. Eine Bauakte aus der Vorkriegszeit zeigt deshalb häufig einen Grundriss, den es am Gebäude längst nicht mehr gibt — Wände wurden versetzt, Geschosse anders unterteilt, Zugänge neu angelegt. Wer auf dieser Grundlage eine Wohnflächenberechnung oder einen Bauantrag erstellen lässt, überträgt Fehler, die erst bei der behördlichen Prüfung auffallen. Ein Aufmaß vor Ort löst dieses Problem grundsätzlich, weil es unabhängig davon ist, welche Bauphase gerade in der Akte dokumentiert ist. Das gilt für die Kernstadt ebenso wie für die fünf Stadtteile, deren Baugeschichte sich deutlich unterscheidet: Während Bosenheim, Ippesheim, Planig und Winzenheim überwiegend jüngeren, einheitlicheren Baubestand zeigen, bringt das erst 2014 eingemeindete Bad Münster am Stein-Ebernburg mit seiner eigenen, älteren Kurtradition wieder andere Anforderungen mit. Ein sorgfältiges Aufmaß berücksichtigt diese Unterschiede von Anfang an, statt eine einheitliche Bauzeit zu unterstellen.

Was beim Termin aufgenommen wird

Das Aufmaß erfasst mehr als die reinen Kantenlängen der Räume:

Raumgeometrie

Längen, Breiten, Wandstärken und tatsächliche Winkel — gerade bei mehrfach umgebauten Häusern weichen sie oft vom rechten Winkel ab.

Höhen und Schrägen

Raumhöhen, Kniestockhöhen, Dachneigungen und Podeste, unverzichtbar für Flächenanrechnung und Schnittzeichnung.

Öffnungen und Bauteilübergänge

Fenster, Türen und die Stellen, an denen unterschiedliche Bauphasen im Gebäude aufeinandertreffen.

Installationen und Einbauten

Schornsteine, Installationsschächte und feste Einbauten, die für die weitere Planung Bedeutung haben.

Keller und Nebengebäude

Sofern sie zur Nutzungseinheit zählen, werden auch diese Bereiche vollständig mit aufgenommen.

Was Sie nach dem Aufmaß erhalten

Bemaßter Bestandsgrundriss
Je Geschoss, mit Maßketten und Raumbezeichnungen, als saubere Zeichnung statt als Skizze.
Flächenaufstellung je Raum
Nachvollziehbar aufgeschlüsselt, damit sich jede Summe zurückverfolgen lässt.
Höhenangaben und Schnittgrundlage
Die aufgenommenen Höhen als Basis für Schnitte, Ansichten und Rauminhalte.
Digitale Weitergabeformate
PDF für den täglichen Gebrauch, auf Wunsch zusätzlich eine editierbare CAD-Datei für weiterverarbeitende Büros.

Typische Aufmaßtermine in Bad Kreuznach

Etagenwohnung in einem Neubau in Winzenheim

Rechtwinklig und überschaubar, meist innerhalb einer Stunde erledigt — der einfachste Fall.

Wiederaufbauhaus in der Altstadt mit späterem Dachausbau

Zwei unterschiedliche Bauphasen werden getrennt vermessen, damit spätere Berechnungen sauber aufgehen.

Gründerzeitvilla im Kurviertel mit Erkern und Nebengebäude

Mehrere unregelmäßige Grundrissbereiche verlangen zusätzliche Kontrollmaße über die gesamte Gebäudetiefe.

Ehemaliges Kurgebäude in Bad Münster am Stein-Ebernburg

Lange Flure und viele gleichartige Zimmer werden vollständig erfasst, um spätere Umnutzungspläne verlässlich zu prüfen.

So läuft ein Aufmaß bei uns ab

Termin abstimmen
Zugang zu allen Räumen klären, auch zu Keller, Dachboden und Nebengebäuden.
Vor Ort aufnehmen
Systematisch Geschoss für Geschoss, mit Kontrollmaßen über die gesamte Gebäudetiefe statt nur Raum für Raum.
Bauphasen abgleichen
Bei mehrfach umgebauten Häusern wird geprüft, welche Bauteile zu welcher Bauphase gehören.
Zeichnung erstellen
Aus den Aufmaßdaten entsteht der bemaßte Grundriss — im eigenen Haus, durch eigene Architekten.
Unterlagen übergeben
Zusammen mit den Flächen und, wenn gewünscht, direkt weiterverarbeitet zu Wohnflächenberechnung oder Bauvorlage.

Was den Aufwand eines Aufmaßes bestimmt

Der Zeitbedarf vor Ort und in der Zeichnung hängt an vier Dingen:

Größe und Geschosszahl
Jedes zusätzliche Geschoss bedeutet einen eigenen Grundriss und eigene Kontrollmaße.
Zahl der Bauphasen im Gebäude
Ein Haus mit Vorkriegs-, Wiederaufbau- und späterer Sanierungsphase verlangt mehr Sorgfalt als ein einheitlich gebautes Gebäude.
Verwinkelung des Grundrisses
Erker, Versprünge und schiefe Winkel verlangen deutlich mehr Einzelmaße als ein klarer Rechteckgrundriss.
Umfang der Höhenaufnahme
Werden Schnitte, Rauminhalte oder Aussagen zur Deckenhöhe gebraucht, kommt die Höhenaufnahme zusätzlich hinzu.