Verkaufsoptimierte Grundrisse in Bad Homburg — Altbauräume brauchen einen Maßstab

Q: Warum steht die Deckenhöhe nicht im Grundriss?

Weil ein Grundriss eine horizontale Schnittdarstellung ist und keine Höhen kennt. Auch die Wohnflächenberechnung hilft nicht: Die WoFlV rechnet Grundflächen, deshalb erscheint eine Wohnung mit 3,80 Metern Höhe dort mit derselben Zahl wie eine mit 2,50. Wer die Höhe als Argument nutzen will, muss sie eigens vermerken.

Q: Wie mache ich die Raumhöhe im Exposé sichtbar?

Am einfachsten als Vermerk je Raum im Grundriss – dort schauen Interessenten hin. Wirkungsvoll ist auch ein schlichter Schnitt oder eine räumliche Darstellung, die das Verhältnis von Höhe zu Grundfläche zeigt. Beides entsteht aus derselben Aufnahme wie die Flächenberechnung.

Q: Ersetzt die farbige Fassung die maßhaltige Zeichnung?

Nein. Für Bank, Notar und Behörde wird die Strichfassung gebraucht. Die farbige Fassung ist ein Vermarktungsinstrument. Da beide auf derselben Aufnahme beruhen, ist die zweite ein kleiner Zusatzschritt.

Q: Darf ich eine mögliche Sanierung darstellen?

Ja, solange klar erkennbar ist, dass es sich um eine Möglichkeit handelt und nicht um den Bestand. Eine Darstellung, die einen nicht vorhandenen Zustand als vorhanden zeigt, ist bei diesen Preisen ein erhebliches Haftungsrisiko.

Q: Lohnt sich die Möblierung bei großen Räumen überhaupt?

Gerade dort. Große Räume werden ohne Vergleichsmaßstab systematisch unterschätzt – ein leeres Rechteck wirkt kleiner, als es ist. Ein Esstisch für zehn Personen, der noch Platz lässt, sagt mehr über die Dimension als die Quadratmeterzahl daneben.

Q: Muss die Fläche im Grundriss mit dem Exposé übereinstimmen?

Unbedingt. Ein Widerspruch macht Interessenten misstrauisch und kann später Grundlage einer Auseinandersetzung werden. Deshalb sollten Grundriss und Wohnflächenberechnung aus derselben Quelle stammen.

Eine Altbauwohnung verkauft sich über Eigenschaften, die ein Strichgrundriss nicht transportiert. Die Deckenhöhe steht nicht darin. Die Raumfolge – Zimmer, die ineinander übergehen, ein Salon mit Flügeltüren, ein Erker als eigener Sitzplatz – erscheint als Abfolge von Rechtecken. Und die Größe der Räume, die bei diesen Häusern das eigentliche Argument ist, wird ohne Vergleichsmaßstab systematisch unterschätzt.

Genau das leistet eine aufbereitete Fassung. Ein möblierter Grundriss stellt den Maßstab wieder her, den ein leerer Plan verliert: Ein Esstisch für zehn Personen in einem Raum, der noch Platz lässt, sagt mehr über die Dimension als die Zahl daneben. In einem Markt wie Bad Homburg, in dem Interessenten vergleichen und die Objekte hochpreisig sind, ist das kein Beiwerk. Wichtig bleibt dabei die Grenze: Der aufbereitete Grundriss beruht auf derselben maßhaltigen Aufnahme wie die Strichfassung. Er inszeniert die Wohnung, er erfindet sie nicht.

Wann sich verkaufsoptimierte Grundrisse in Bad Homburg lohnen

Wo erklärungsbedürftige Objekte auf vergleichende Interessenten treffen:

Beim Verkauf hochpreisiger Altbauwohnungen, bei denen der Zuschnitt das Argument ist.
Bei Villen mit verschachtelter Raumfolge, die im Strichplan unübersichtlich wirkt.
Bei leerstehenden Objekten nach einem Erbfall, in denen sich die Größe schwer einschätzen lässt.
Bei Wohnungen mit Erker, Turmzimmer oder Veranda, deren Nutzbarkeit erklärt werden muss.
Bei Objekten, die vor einer Sanierung verkauft werden und deren Potenzial gezeigt werden soll.

Die Deckenhöhe ist das Verkaufsargument, das im Grundriss fehlt

Bei einer Bad Homburger Altbauwohnung ist die Raumhöhe häufig das Erste, was Besichtigende bemerken, und das Letzte, was im Exposé steht. Der Grund ist technisch: Ein Grundriss ist eine horizontale Schnittdarstellung und kennt keine Höhe. Die Wohnflächenberechnung hilft auch nicht weiter, weil die WoFlV Grundflächen rechnet – eine Wohnung mit 3,80 Metern Deckenhöhe erscheint dort mit derselben Zahl wie eine gleich geschnittene mit 2,50. Wer die Höhe als Argument nutzen will, muss sie deshalb eigens sichtbar machen. Dafür gibt es zwei einfache Wege. Der eine ist die Angabe im Grundriss selbst, als Vermerk je Raum – unspektakulär, aber wirksam, weil die Zahl dort steht, wo hingeschaut wird. Der andere ist ein schlichter Schnitt oder eine räumliche Darstellung, die das Verhältnis von Raumhöhe zu Grundfläche zeigt. Beides entsteht aus derselben Aufnahme, die für die Flächenberechnung ohnehin gebraucht wird, und beides ist bei diesen Objekten wirkungsvoller als ein weiteres Foto.

Welche Fassungen möglich sind

Alle auf derselben maßhaltigen Grundlage:

Farbiger 2D-Grundriss

Möbliert, mit Bodenbelägen und Raumbezeichnungen; die gängige Fassung für Exposé und Portal.

Räumliche Darstellung

Der Grundriss als Ansicht von schräg oben – bei verschachtelten Altbaugrundrissen hilfreich, weil die Raumfolge lesbar wird.

Grundriss mit Höhenangaben

Raumhöhen je Zimmer als Vermerk – der einfachste Weg, das stärkste Argument dieser Objekte sichtbar zu machen.

Maßhaltige Strichfassung

Die nüchterne Variante für Bank, Notar und Behörde; sie gehört immer dazu.

Was für die Erstellung gebraucht wird

Maßhaltiger Grundriss
Aus Aufmaß; im Altbau der Regelfall, weil historische Pläne nicht tragen.
Raumhöhen
Für die Darstellung des Arguments, das der Grundriss sonst verschweigt.
Wohnflächenberechnung
Damit die Flächenangaben im Exposé zur Darstellung passen und nicht widersprüchlich sind.
Angaben zur Nutzung
Welcher Raum soll als was gezeigt werden? Die Möblierung folgt der Nutzung, nicht umgekehrt.
Zielgruppe
Familie, Kapitalanlage oder Selbstnutzung im Alter – daraus ergibt sich, welche Möblierung überzeugt.
Angaben zu Erker und Veranda
Ihre Nutzbarkeit ist ein Argument, das gezeigt werden kann – etwa als Sitzplatz im Erker.

Typische Bad Homburger Aufträge

Etagenwohnung mit Flügeltüren und Raumfolge

Die möblierte Darstellung zeigt, wie die Zimmer zusammenwirken – im Strichplan wirkt dieselbe Folge wie eine Reihe getrennter Rechtecke.

Leerstehende Villa nach einem Erbfall

In leeren Räumen fehlt jeder Maßstab. Die Möblierung stellt ihn wieder her und macht die Dimension nachvollziehbar.

Wohnung mit Erker und Turmzimmer

Beides sind Merkmale, die Interessenten schätzen und die im Plan als Ausbuchtung erscheinen. Möbliert werden sie zu dem, was sie sind: eigenständige Sitz- und Arbeitsplätze.

Sanierungsbedürftiges Objekt

Neben dem Ist-Zustand lässt sich eine mögliche künftige Aufteilung andeuten – ausdrücklich als Möglichkeit gekennzeichnet, nicht als Bestand.

So entsteht der Verkaufsgrundriss

Grundlage prüfen
Wir klären, ob vorhandene Pläne als maßhaltige Basis taugen – im Altbau selten der Fall.
Strichfassung erstellen
Zuerst der maßhaltige Grundriss; er wird ohnehin gebraucht und ist die Grundlage für alles Weitere.
Nutzung und Zielgruppe abstimmen
Wir besprechen, welche Nutzung je Raum dargestellt werden soll und wer angesprochen wird.
Aufbereitung
Farbgebung, Möblierung und – wo sinnvoll – Raumhöhen als Vermerk oder eine räumliche Darstellung.
Übergabe
In portaltauglicher Auflösung, zusammen mit der Strichfassung für Bank und Notar.

Was den Aufwand in Bad Homburg bestimmt

Grundlage und Umfang der Aufbereitung:

Vorhandensein eines maßhaltigen Grundrisses
Fehlt er, geht ein Aufmaß voraus – im Altbau der Regelfall und der größte Posten.
Zahl der Geschosse und Räume
Villen und Etagenwohnungen mit vielen Räumen erfordern entsprechend mehr Möblierungsarbeit.
Art der Darstellung
Eine zweidimensionale farbige Fassung ist weniger aufwendig als eine räumliche Ansicht.
Zusätzliche Varianten
Die Darstellung einer möglichen künftigen Aufteilung ist eine eigene Zeichnung.