Teilungserklärung in Bad Homburg — wenn aus einer Villa mehrere Eigentümer werden
Große Häuser für einzelne Familien sind das Erbe einer anderen Zeit. Was im 19. Jahrhundert als Villa für einen Haushalt mit Personal gebaut wurde, wird heute selten so genutzt – und so ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen im Bad Homburger Altbaubestand ein wiederkehrender Vorgang. Rechtlich ist sie eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz: ein notarieller Akt, der festlegt, was Sondereigentum wird, was gemeinschaftlich bleibt und wie sich die Miteigentumsanteile verteilen.
Praktisch beginnt sie mit einem Zahlenwerk. Die Miteigentumsanteile werden üblicherweise aus dem Verhältnis der Wohnflächen abgeleitet, und diese Anteile stehen anschließend im Grundbuch – sie bestimmen jahrzehntelang, wie Kosten, Lasten und Stimmrechte verteilt sind. In einem Altbau mit unterschiedlich hohen Geschossen, Souterrainräumen, Dachwohnungen und Nebengebäuden ist die Ermittlung dieser Flächen keine Formalie, sondern die Weichenstellung, an der die Eigentümergemeinschaft später gemessen wird.
Wann in Bad Homburg eine Teilungserklärung gebraucht wird
Immer, wenn aus einem Gebäude getrennt veräußerbare Einheiten werden sollen:
- Bei der Aufteilung einer Villa oder eines Mehrparteienhauses in Eigentumswohnungen.
- Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung aus einem bisher ungeteilten Haus.
- Bei der Übertragung einer Einheit im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge.
- Wenn eine Bank für die Finanzierung einer Einheit eine eigene Grundbuchstelle verlangt.
- Wenn ein Nebengebäude als eigenständige Einheit veräußert werden soll.
In einem einheitlich errichteten Mehrfamilienhaus ist die Aufteilung eine Rechenaufgabe. In einer Villa des 19. Jahrhunderts ist sie eine Reihe von Entscheidungen. Erstens das Souterrain: Ehemalige Wirtschaftsräume sind heute oft ausgebaut, erfüllen aber nicht zwangsläufig die Anforderungen an Aufenthaltsräume. Ob sie in die Wohnfläche eingehen, entscheidet über den Miteigentumsanteil der zugehörigen Einheit – und die Antwort hängt an Belichtung, lichter Höhe und Lage zum Gelände, nicht an der heutigen Nutzung. Zweitens die Dachwohnung: Unter Mansard- oder Krüppelwalmdächern greift die Höhenstaffelung der Wohnflächenverordnung, und zwar anders als unter einem einfachen Satteldach. Wird voll gerechnet, fällt der Anteil der obersten Einheit dauerhaft zu hoch aus. Drittens die Nebengebäude: Remisen, Gartenhäuser und Garagen auf Villengrundstücken sind häufig substanziell genug, um zugeordnet zu werden – und genau darüber wird später gestritten, wenn es im Aufteilungsplan nicht eindeutig geregelt ist. Alle drei Fragen sollten vor der Beurkundung entschieden sein; eine Korrektur danach verlangt die Zustimmung aller Eigentümer.
Welche Bestandteile zusammenkommen
Ein Rechtsdokument und ein Satz Bauunterlagen, die zueinander passen müssen:
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Der notarielle Teil: Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und die Regeln der Gemeinschaft.
Aufteilungsplan
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit durchgehender Nummerierung, die jeden Raum eindeutig zuordnet.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die behördliche Bestätigung, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind – in Bad Homburg von der Stadt erteilt.
Flächenberechnung
Die rechnerische Grundlage der Anteile, mit ausdrücklicher Einordnung von Souterrain-, Dach- und Nebenflächen.
Was für die Vorbereitung gebraucht wird
- Maßhaltige Grundrisse aller Geschosse
Im Altbau neu aufzunehmen, weil historische Pläne weder maßhaltig sind noch die späteren Umbauten zeigen.
- Schnitte und Ansichten
Teil des Aufteilungsplans; bei Einheiten über mehrere Geschosse besonders wichtig.
- Grundbuchauszug
Weist Eigentumsverhältnisse und bestehende Belastungen aus.
- Entscheidung über die strittigen Flächen
Souterrain, Dachräume und Nebengebäude – wem gehören sie, was bleibt gemeinschaftlich?
- Angaben zur Haustechnik
Lage von Heizung und Zählern bestimmt mit, welche Räume Gemeinschaftseigentum sein müssen.
- Denkmalstatus
Relevant, sobald für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe nötig würden.
Typische Bad Homburger Fälle
Villa mit vier Etagenwohnungen
Die Geschosse unterscheiden sich in Höhe und Zuschnitt. Eine einheitliche Flächenermittlung über alle Einheiten ist Voraussetzung dafür, dass die Anteile schlüssig sind.
Ausgebautes Souterrain als eigene Einheit
Vor der Aufteilung ist zu klären, ob die Räume die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen – davon hängen Fläche, Anteil und die Abgeschlossenheit ab.
Remise auf dem Villengrundstück
Substanziell genug für eine eigene Nutzung, aber ohne eindeutige Zuordnung ein späterer Streitpunkt. Sie gehört ausdrücklich in den Aufteilungsplan.
Vorweggenommene Erbfolge
Eine Einheit geht an ein Kind, die übrigen bleiben. Die Aufteilung schafft die grundbuchrechtliche Grundlage – die Flächen bestimmen, wie viel damit übergeht.
So läuft die Vorbereitung ab
- Aufteilung besprechen
Wir gehen die strittigen Flächen einzeln durch: Souterrain, Dachräume, Nebengebäude, Stellplätze.
- Bestand aufnehmen
Maßhaltige Aufnahme aller Geschosse einschließlich Höhen und Nebengebäude.
- Aufteilungsplan zeichnen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit durchgehender Nummerierung je Einheit.
- Flächen berechnen
Ermittlung der Wohnflächen als Grundlage der Miteigentumsanteile, mit nachvollziehbarer Einordnung der Sonderflächen.
- Übergabe an Notar und Behörde
Die Unterlagen gehen an den Notar und, für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, an die Stadt Bad Homburg.
Was den Aufwand in Bad Homburg bestimmt
Zahl der Einheiten und Klärungsbedarf bei den Sonderflächen:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit braucht eigene Darstellungen, eine eigene Nummerierung und eine eigene Flächenermittlung.
- Geschossweise Unterschiede
Im Altbau weichen Höhen, Zuschnitte und Wandstärken je Geschoss ab – jedes ist einzeln aufzunehmen.
- Sonderflächen
Souterrain, Dachräume und Nebengebäude erfordern eine eigene Einordnung, bevor gezeichnet werden kann.
- Aufmaß erforderlich
Im historischen Bestand der Regelfall und der größte einzelne Posten.
Alle Leistungen in Bad Homburg vor der Höhe
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