Kubaturberechnung in Bad Homburg — hohe Räume schlagen im Rauminhalt voll durch
Bei der Wohnfläche bleibt die Raumhöhe außen vor – gerechnet wird die Grundfläche. Bei der Kubatur ist es genau umgekehrt: Sie misst das umbaute Volumen, und damit schlägt jeder Zentimeter Raumhöhe voll durch. Für den Bad Homburger Altbaubestand ist das der entscheidende Unterschied. Eine Villa mit vier Metern Deckenhöhe hat bei gleicher Grundfläche einen erheblich größeren Rauminhalt als ein Nachkriegsbau mit zweifünfzig – und entsprechend andere Werte überall dort, wo die Kubatur die Bezugsgröße ist.
Das betrifft vor allem drei Bereiche: die Versicherungssumme, die bei vielen Gebäudeversicherungen am umbauten Raum bemessen wird; die Wertermittlung im Sachwertverfahren; und die Gebührenberechnung im Baugenehmigungsverfahren. In allen dreien wirkt eine falsche Kubatur unmittelbar – nach unten als Unterversicherung, nach oben als dauerhaft zu hohe Prämie.
Wann Sie in Bad Homburg eine Kubaturberechnung brauchen
Sie wird von verschiedenen Stellen aus verschiedenen Gründen verlangt:
- Im Bauantrag als Teil der Flächen- und Rauminhaltsberechnung.
- Für die Gebäudeversicherung, wenn die Summe am umbauten Raum bemessen wird.
- Für Wertermittlungen im Sachwertverfahren.
- Zur Überprüfung einer bestehenden Versicherungssumme nach Um- oder Ausbauten.
- In der Projektentwicklung zur frühen Abschätzung von Bauvolumen und Kosten.
Die verbreitete Faustformel – Grundfläche mal Geschosszahl mal mittlere Höhe – funktioniert bei einem Baukörper, der über alle Geschosse gleich ist. Eine Bad Homburger Villa ist das nie. Die Geschosshöhen nehmen von unten nach oben ab, oft um mehr als einen Meter zwischen Beletage und Dachgeschoss. Der Baukörper ist gegliedert: Ein Erker läuft über zwei Geschosse, ein Turm über drei plus Haube, ein Risalit springt vor, eine Veranda ist überdeckt, aber nicht umschlossen. Die DIN 277 behandelt diese Fälle unterschiedlich, je nachdem, ob ein Bauteil allseits umschlossen, überdeckt oder frei ist. Rechnet man pauschal, entsteht ein Wert, der um zweistellige Prozentsätze abweichen kann – und zwar in beide Richtungen, weil die niedrigeren Obergeschosse den Wert drücken, die hohen Geschosse und der Turm ihn treiben. Bei einer Versicherungssumme bedeutet die eine Richtung Unterversicherung im Schadensfall, die andere jahrzehntelang zu hohe Prämien. Belastbar wird die Berechnung erst, wenn die Teilvolumen einzeln erfasst und nach ihrer jeweiligen Kategorie behandelt werden.
Wie die Kubatur ermittelt wird
Nach Zweck und vorhandener Grundlage:
Brutto-Rauminhalt nach DIN 277
Der Standard: das von den äußeren Begrenzungsflächen umschlossene Volumen, differenziert nach den Kategorien der Norm.
Berechnung aus vorhandenen Plänen
Möglich, wenn Grundrisse und Schnitte vorliegen und den heutigen Zustand zeigen – bei historischen Bauakten praktisch ausgeschlossen.
Berechnung nach Aufmaß
Der Regelweg im Altbau. Grundflächen und Höhen der einzelnen Bauteile werden erfasst und die Teilvolumen getrennt ermittelt.
Ableitung aus einem Laserscan
Bei stark gegliederten Gebäuden effizient: Die Punktwolke liefert die Geometrie aller Vor- und Rücksprünge ohne Einzelmessung.
Was für die Berechnung gebraucht wird
- Grundrisse mit Außenmaßen
Der Brutto-Rauminhalt geht von den äußeren Begrenzungsflächen aus, nicht von den lichten Innenmaßen.
- Schnitte mit geschossweisen Höhen
Ohne Höhen kein Volumen – und im Altbau reicht ein Mittelwert nicht, weil die Geschosse deutlich voneinander abweichen.
- Angaben zu Türmen und Erkern
Jedes vorspringende oder aufgesetzte Bauteil ist ein eigenes Teilvolumen mit eigener Höhenentwicklung.
- Angaben zu überdeckten Freiflächen
Veranden, Loggien und Vordächer behandelt die DIN 277 gesondert.
- Umfang der Unterkellerung
Ob voll, teilweise oder nicht unterkellert, verändert den Rauminhalt erheblich.
- Verwendungszweck
Versicherung, Wertermittlung oder Bauantrag – daraus folgt, welche Bezugsgröße auszuweisen ist.
Typische Bad Homburger Anlässe
Villa mit Turm und zweigeschossigem Erker
Drei bis fünf Teilvolumen mit unterschiedlicher Höhenentwicklung. Einzeln erfasst ergibt sich ein belastbarer Wert; pauschal geschätzt liegt er regelmäßig zweistellig daneben.
Überprüfung einer alten Versicherungssumme
Nach Ausbauten und Anbauten passt die einst vereinbarte Summe oft nicht mehr. Die Kubaturberechnung liefert die Grundlage für die Anpassung – in beide Richtungen.
Wertermittlung im Sachwertverfahren
Der Sachwert setzt am Rauminhalt an. Bei hohen Räumen und gegliedertem Baukörper ist eine belastbare Ermittlung entscheidend für das Ergebnis.
Villa mit überdeckter Veranda
Ein überdeckter, aber nicht umschlossener Bereich fällt in eine andere Kategorie der DIN 277 als ein geschlossener Raum – das muss die Berechnung ausweisen.
So entsteht die Berechnung
- Zweck klären
Versicherung, Wertermittlung oder Antrag – der Zweck bestimmt, welche Bezugsgröße gebraucht wird.
- Unterlagen prüfen
Wir sichten Grundrisse und Schnitte und sagen, ob sie als Grundlage tragen. Bei historischen Plänen lautet die Antwort meist nein.
- Aufmaß mit Höhen
Grundflächen und geschossweise Höhen aller Bauteile, einschließlich Türmen, Erkern und Anbauten.
- Teilvolumen ermitteln
Jeder Gebäudeteil wird nach seiner Kategorie behandelt und einzeln berechnet.
- Nachvollziehbares Dokument
Ausgewiesen werden die Teilvolumen und ihre Summe, damit die Herleitung prüfbar bleibt.
Was den Aufwand in Bad Homburg bestimmt
Die Gliederung des Baukörpers ist der Haupttreiber:
- Zahl der Teilvolumen
Türme, Erker, Risalite, Anbauten und überdeckte Freiflächen sind jeweils eigene Berechnungen.
- Verfügbarkeit von Höhenangaben
Liegen Schnitte vor, entfällt die Höhenaufnahme. Im Altbau ist sie der Regelfall.
- Geschossweise unterschiedliche Höhen
Jede Ebene ist einzeln zu erfassen; ein Mittelwert führt zu erheblichen Abweichungen.
- Umfang der Unterkellerung
Teilunterkellerte Gebäude erfordern eine genauere Abgrenzung als voll oder gar nicht unterkellerte.
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