Bemaßte Grundrisse in Bad Homburg — Altbauten sind selten rechtwinklig
Ein Grundriss aus einem Neubaugebiet lässt sich in wenigen Minuten zeichnen: rechte Winkel, gleichbleibende Wandstärken, wiederkehrende Öffnungsformate. Ein Grundriss aus dem Bad Homburger Altbaubestand nicht. Hier trifft man auf massive Außenwände, deren Stärke von Geschoss zu Geschoss abnimmt, auf Innenwände unterschiedlicher Bauart aus verschiedenen Jahrzehnten, auf Erker und Nischen, auf Räume, die nur fast rechtwinklig sind – und auf Aufteilungen, die im Lauf eines Jahrhunderts mehrfach verändert wurden.
Das ist kein Schönheitsproblem, sondern eines der Genauigkeit. Wer einen solchen Grundriss aus dem Gedächtnis, aus einem alten Plan oder aus einer groben Skizze rekonstruiert, produziert Maße, die auf den ersten Blick plausibel aussehen und im Detail nicht stimmen. Für die Vermarktung mag das folgenlos bleiben; für eine Flächenberechnung, einen Aufteilungsplan oder eine Sanierungsplanung ist es der Ausgangspunkt einer Fehlerkette. Deshalb entsteht ein brauchbarer Grundriss in diesem Bestand aus einer Messung.
Wann Sie in Bad Homburg bemaßte Grundrisse brauchen
Der Grundriss ist die Unterlage, auf der fast alle anderen aufsetzen:
- Bei Verkauf und Vermietung, wo Interessenten Zuschnitt und Maße erwarten.
- Für Finanzierungen, weil Banken den Zuschnitt nachvollziehen wollen.
- Als Grundlage jeder Wohnflächenberechnung.
- Für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen.
- Als Bestandsunterlage für Bauantrag und Sanierungsplanung.
Massives Mauerwerk des 19. Jahrhunderts wurde nach statischen Erfordernissen dimensioniert, und die nehmen nach oben ab. Eine Außenwand, die im Souterrain sechzig Zentimeter misst, kann im zweiten Obergeschoss vierzig messen. Für den Grundriss hat das eine Folge, die häufig übersehen wird: Die lichten Innenmaße derselben Wohnungsgeometrie sind in den oberen Geschossen größer als unten, obwohl die Außenkanten des Gebäudes identisch verlaufen. Wer den Grundriss eines Geschosses zeichnet und für die anderen kopiert – ein naheliegender Zeitgewinn –, erzeugt damit systematische Fehler in der Flächenberechnung, und zwar in beide Richtungen. Bei den in Bad Homburg üblichen Quadratmeterpreisen summiert sich das schnell zu Beträgen, über die niemand hinwegsehen möchte. Dazu kommt: Innenwände aus verschiedenen Bauphasen haben unterschiedliche Stärken, und nachträglich eingezogene Wände sind oft deutlich dünner als die ursprünglichen. Beides lässt sich nur durch Messen ermitteln, nicht durch Ableiten.
Wie der Grundriss entsteht
Zwei Wege, von denen im Altbau meist nur einer trägt:
Aus einem Aufmaß vor Ort
Der Regelweg. Räume, Wandstärken, Öffnungen und Nischen werden gemessen und direkt digital erfasst.
Aus vorhandenen Unterlagen
Nur, wenn diese bemaßt, lesbar und aktuell sind. Bei historischen Bauakten praktisch ausgeschlossen.
Aus einem 3D-Laserscan
Bei verwinkelten Gebäuden effizienter als die Handaufnahme – und die Punktwolke bleibt für spätere Auswertungen verfügbar.
Strich- und Verkaufsfassung
Die maßhaltige Zeichnung für Behörden und Bank, daraus abgeleitet die aufbereitete Fassung für die Vermarktung.
Was die Erstellung beschleunigt
- Vorhandene Pläne, auch historische
Als Orientierung über die ursprüngliche Struktur wertvoll, selbst wenn sie nicht maßhaltig sind.
- Kenntnis der Umbauphasen
Wann wurde aufgeteilt, wann kamen Bäder hinzu, welche Wände sind später eingezogen worden?
- Zugang zu allen Räumen
Auch Souterrain, Dachboden und Nebengebäude – bei Villengrundstücken oft mit eigener Substanz.
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
Klärt, welche Flächen zum Sondereigentum gehören und im Grundriss darzustellen sind.
- Verwendungszweck
Vermarktung, Behörde, Aufteilung oder Sanierungsplanung – daraus folgt die nötige Detailtiefe.
- Gewünschtes Format
PDF für die Weitergabe, .dwg für die Weiterbearbeitung durch Planende.
Typische Bad Homburger Aufträge
Etagenwohnung in einem Mehrparteien-Altbau
Jedes Geschoss wird einzeln aufgenommen, weil sich Wandstärken und damit die lichten Maße unterscheiden – auch wenn die Wohnungen auf den ersten Blick gleich geschnitten sind.
Villa vor der Sanierungsplanung
Ein Laserscan liefert die Grundlage für alle Geschosse einschließlich Nebengebäuden. Aus derselben Aufnahme entstehen später Schnitte und Ansichten.
Wohnung mit Erker und Nischen
Die Grundfläche solcher Bauteile muss einzeln ermittelt werden. Eine Zeichnung, die sie als gerade Wand abstrahiert, verfälscht die spätere Flächenberechnung.
Haus vor der Aufteilung in Eigentumswohnungen
Für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit werden alle Geschosse in einer abgestimmten Darstellung gebraucht – nicht aus verschiedenen Quellen zusammengesetzt.
So läuft die Erstellung ab
- Unterlagen prüfen
Wir sichten, was vorhanden ist, und sagen offen, ob daraus ein belastbarer Grundriss entstehen kann.
- Aufmaß
Aufnahme vor Ort, im Altbau einschließlich der geschossweise unterschiedlichen Wandstärken.
- Zeichnung erstellen
Maßhaltiger Grundriss je Geschoss mit Raummaßen, Öffnungen und Raumbezeichnungen.
- Fassungen ableiten
Aus derselben Geometrie entstehen auf Wunsch Strich- und Verkaufsfassung, ohne erneut zu messen.
- Übergabe
Als PDF, auf Wunsch zusätzlich als .dwg für die Weiterverarbeitung.
Was den Aufwand in Bad Homburg bestimmt
Die Geometrie treibt den Aufwand, nicht die Quadratmeterzahl:
- Zahl der Geschosse
Im Altbau ist jedes Geschoss einzeln aufzunehmen, weil Wandstärken und Aufteilung voneinander abweichen.
- Gliederung der Räume
Erker, Nischen und schräge Wände erfordern mehr Messpunkte und mehr Einzelflächen.
- Aufmaß erforderlich
Im historischen Bestand der Regelfall und der größte Posten.
- Gewünschte Fassungen
Strichfassung allein oder zusätzlich eine aufbereitete Verkaufsfassung.
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