Bauantrag in Bad Homburg — wo nicht die Bauordnung die Hürde ist, sondern die Satzung

Q: Wohin reiche ich meinen Bauantrag in Bad Homburg ein?

Bei der Bauaufsicht der Stadt Bad Homburg. Obwohl die Stadt zum Hochtaunuskreis gehört und dessen Kreisstadt ist, ist nicht der Kreis zuständig: Als Sonderstatus-Stadt nach § 4a HGO nimmt Bad Homburg diese Aufgabe selbst wahr, und nach § 60 HBO ist der Magistrat untere Bauaufsichtsbehörde.

Q: Gilt das auch für die Nachbargemeinden im Hochtaunuskreis?

Nein. Im Hochtaunuskreis haben nur Bad Homburg und Oberursel diesen Status. Für alle übrigen Gemeinden ist die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises zuständig. Bei Grundstücken nahe der Stadtgrenze lohnt deshalb der Blick auf die Gemarkung.

Q: Mein Vorhaben ist verfahrensfrei – kann ich einfach bauen?

Verfahrensfrei heißt nur, dass kein Genehmigungsverfahren stattfindet, nicht dass das Vorhaben zulässig ist. Das materielle Recht gilt weiter. In Bad Homburg kann eine Gestaltungssatzung Dachform, Fensterteilung oder Materialien vorschreiben, und bei einem Denkmal ist auch eine verfahrensfreie Maßnahme denkmalrechtlich erlaubnispflichtig.

Q: Brauche ich neben der Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Erlaubnis?

Wenn ein Kulturdenkmal betroffen ist, ja. Es sind zwei getrennte Schienen; keine ersetzt die andere. Praktisch erleichtert wird das dadurch, dass Bad Homburg auch die untere Denkmalschutzbehörde selbst führt – beide Prüfungen laufen in derselben Verwaltung.

Q: Die Pläne in meiner Bauakte sind von 1898 – reicht das?

Als Arbeitsgrundlage in aller Regel nicht. Solche Pläne sind in einer heute unüblichen Darstellung gezeichnet, nach über hundert Jahren Lagerung nicht mehr maßhaltig und bilden spätere Umbauten nicht ab. Sie sind wertvoll für das Verständnis des Gebäudes, ersetzen aber kein Aufmaß.

Q: Wie lange dauert die Bearbeitung?

Das entscheidet die Behörde. Beeinflussen lässt sich die Vollständigkeit der Unterlagen – und in Bad Homburg zusätzlich, ob die örtlichen Bindungen von Anfang an berücksichtigt wurden. Anträge, die eine Gestaltungssatzung übersehen, kosten eine ganze Schleife.

Wer in Bad Homburg zum ersten Mal ein Vorhaben plant, unterschätzt meist nicht die Hessische Bauordnung, sondern das örtliche Recht darüber. Die HBO regelt Verfahren, Abstandsflächen und Bauvorlagen – und ein Vorhaben, das all das einhält, kann hier trotzdem scheitern. Der Grund liegt in den Gestaltungssatzungen für das Kurviertel und die Villenlagen und im ungewöhnlich dichten Denkmalbestand einer Stadt, die im 19. Jahrhundert als internationaler Kurort gebaut wurde.

Die zweite Eigenheit betrifft die Zuständigkeit. Bad Homburg ist Kreisstadt des Hochtaunuskreises, aber Bauanträge gehen nicht an den Kreis. Als Sonderstatus-Stadt nach § 4a der Hessischen Gemeindeordnung nimmt die Stadt einzelne Kreisaufgaben selbst wahr; nach § 60 HBO ist der Magistrat untere Bauaufsichtsbehörde. Im gesamten Hochtaunuskreis gilt das nur für zwei Städte – Bad Homburg und Oberursel. Wer sich an der Kreisverwaltung orientiert, weil das bei den Nachbargemeinden richtig wäre, verliert Zeit, bevor der Antrag überhaupt geprüft wird.

Wann Sie in Bad Homburg einen Bauantrag brauchen

Die Genehmigungspflicht folgt der HBO, wird örtlich aber häufig erweitert:

Bei Neubau, Anbau und Aufstockung, unabhängig von der Lage im Stadtgebiet.
Beim Ausbau eines Dachgeschosses zu Aufenthaltsräumen.
Bei Nutzungsänderungen, etwa wenn aus einer Villa eine Praxis oder Kanzlei wird.
Bei Eingriffen an einem Kulturdenkmal – dort zusätzlich denkmalrechtlich erlaubnispflichtig, teils auch bei innen liegenden Maßnahmen.
Bei Maßnahmen, die eine Gestaltungssatzung berühren, auch wenn sie bauordnungsrechtlich verfahrensfrei wären.

Warum verfahrensfrei in Bad Homburg nicht gleich zulässig heißt

Die Hessische Bauordnung stellt eine Reihe kleinerer Vorhaben verfahrensfrei – bestimmte Nebenanlagen, manche Fassadenmaßnahmen, kleinere Dachaufbauten. Verfahrensfrei bedeutet aber nur, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird; es bedeutet nicht, dass das Vorhaben zulässig ist. Das materielle Recht gilt weiter, und in Bad Homburg ist genau dieses materielle Recht besonders dicht. Eine Gestaltungssatzung kann die Teilung eines Fensters, die Neigung eines Daches oder die zulässige Eindeckung vorschreiben. Ein Kulturdenkmal ist denkmalrechtlich erlaubnispflichtig, auch wenn die Maßnahme bauordnungsrechtlich verfahrensfrei wäre. Die praktische Folge ist unangenehm: Wer sich auf die Verfahrensfreiheit verlässt und baut, erfährt von der Unzulässigkeit erst hinterher – und dann steht die Frage des Rückbaus im Raum, nicht mehr die der Genehmigung. In den satzungsgebundenen Lagen dieser Stadt ist die vorherige Abstimmung deshalb kein bürokratischer Umweg, sondern die günstigere Variante.

Welches Verfahren für Ihr Vorhaben greift

Die HBO kennt gestufte Verfahren; in Bad Homburg kommt regelmäßig eine zweite Prüfschiene hinzu:

Genehmigungsfreistellung

Möglich bei bestimmten Wohnbauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn dessen Festsetzungen eingehalten werden und die Gemeinde kein Verfahren verlangt.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Der Regelfall für Wohngebäude. Geprüft wird ein eingegrenzter Katalog, vor allem das Planungsrecht und die örtlichen Vorschriften.

Baugenehmigungsverfahren

Bei Sonderbauten und überall dort, wo der eingeschränkte Prüfumfang nicht ausreicht.

Denkmalrechtliche Erlaubnis

Kein Bauverfahren, sondern eine eigene Genehmigungsschiene für Vorhaben an Kulturdenkmälern. Sie läuft neben der Baugenehmigung und ersetzt sie nicht.

Welche Unterlagen zusammenkommen müssen

Der Grundstock entspricht der HBO; im Bad Homburger Bestand kommt regelmäßig mehr hinzu:

Bestandspläne
Grundrisse, Ansichten und Schnitte des heutigen Zustands. Bei Gebäuden des 19. Jahrhunderts praktisch immer neu aufzunehmen.
Genehmigungsplanung
Dieselben Darstellungen für den geplanten Zustand, mit klarer Kennzeichnung der Eingriffe.
Amtlicher Lageplan
Vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur; Grundlage für Verortung und Abstandsflächen.
Baubeschreibung
Muss zu den Zeichnungen widerspruchsfrei passen und bei Denkmälern die vorgesehenen Materialien und Techniken benennen.
Flächen- und Rauminhaltsberechnung
Grundflächen, Geschossflächen und Kubatur – Grundlage der Ausnutzungsprüfung und der Gebührenberechnung.
Nachweis zur Gestaltungssatzung
In den satzungsgebundenen Lagen: Darstellung, dass Dachform, Öffnungen und Materialien den Vorgaben entsprechen.

Typische Bad Homburger Ausgangslagen

Villa aus der Kaiserzeit mit Sanierungsbedarf

Die Bauakte stammt aus der Errichtungszeit und zeigt weder den heutigen Grundriss noch die späteren Eingriffe. Vor jeder Planung steht ein Aufmaß; parallel ist zu klären, ob und in welchem Umfang Denkmalschutz greift.

Dachausbau in einer satzungsgebundenen Lage

Die Frage ist selten, ob genug Höhe vorhanden ist, sondern ob Gauben oder Dachflächenfenster in dieser Größe und Anordnung überhaupt zulässig sind. Das steht in der Satzung, nicht in der Bauordnung.

Anbau an ein Gebäude innerhalb einer Gesamtanlage

Auch wenn das einzelne Haus kein Einzeldenkmal ist, kann es Teil einer geschützten Gesamtanlage sein. Dann ist das Erscheinungsbild im Zusammenhang zu betrachten, nicht nur das eigene Grundstück.

Vorhaben mit Erdarbeiten im Norden des Stadtgebiets

In der Umgebung der Saalburg, seit 2005 gemeinsam mit dem Limes UNESCO-Welterbe, können archäologische Belange berührt sein. Das gehört in die Zeitplanung, bevor der Bagger anrückt.

So läuft die Vorbereitung ab

Wir bereiten den Bauantrag vollständig vor; eingereicht wird er mit Unterschrift und Stempel einer bauvorlageberechtigten Person.

Örtliches Recht klären
Zuerst die Frage, welche Bebauungspläne, Gestaltungssatzungen und denkmalrechtlichen Bindungen für das Grundstück gelten. In Bad Homburg entscheidet sich hier mehr als in der Bauordnung.
Bestand aufnehmen
Maßhaltige Aufnahme des Gebäudes. Bei historischer Substanz gehören Raumhöhen und Gliederungselemente dazu.
Genehmigungsplanung erstellen
Bauzeichnungen des geplanten Zustands, Flächen- und Rauminhaltsberechnung, Abstandsflächennachweis und Baubeschreibung.
Zweite Schiene mitdenken
Ist ein Denkmal betroffen, wird die denkmalrechtliche Erlaubnis parallel vorbereitet – beide Behörden sitzen in derselben Verwaltung.
Einreichung bei der Stadt
Der vollständige Antrag geht an die Bauaufsicht der Stadt Bad Homburg. Rückfragen bearbeiten wir mit.

Was den Aufwand eines Bauantrags in Bad Homburg bestimmt

Der Aufwand hängt weniger am Bauvolumen als an der rechtlichen Lage des Grundstücks:

Denkmalschutz
Ein Vorhaben an einem Kulturdenkmal verlangt eine genauere Bestandsdokumentation und eine zweite Genehmigungsschiene.
Bindung durch eine Gestaltungssatzung
In den satzungsgebundenen Lagen ist zusätzlich nachzuweisen, dass Dachform, Öffnungen und Materialien den Vorgaben entsprechen.
Alter und Zustand der Bestandsunterlagen
Pläne aus dem 19. Jahrhundert sind meist unbrauchbar als Arbeitsgrundlage – ein Aufmaß ist dann der Regelfall.
Gliederung des Gebäudes
Erker, Türmchen und Versprünge, wie sie der Villenbestand mitbringt, erhöhen den Aufnahme- und Zeichenaufwand deutlich.