Aufteilungspläne in Bad Homburg — Eigentumsgrenzen in einem Haus, das sie nie hatte

Q: Was passiert mit Räumen, die keine Nummer bekommen?

Sie gelten als Gemeinschaftseigentum. Das ist eine Entscheidung mit Folgen, keine Auslassung – deshalb klären wir vorab, welche Räume zugeordnet werden und welche gemeinschaftlich bleiben.

Q: Wie wird der gemeinsame Speicher behandelt?

Beides ist möglich: aufteilen und zuordnen oder als Gemeinschaftseigentum führen. Wird er aufgeteilt, braucht jeder Anteil eine Abtrennung und eine Nummer. Bleibt er unbestimmt, gilt er als gemeinschaftlich – und genau darüber wird gestritten, wenn eine Partei ihn faktisch allein nutzt.

Q: Können wir Gartenflächen einzelnen Wohnungen zuordnen?

Über Sondernutzungsrechte, ja. Sie gehören in die Teilungserklärung, und der Aufteilungsplan muss die Abgrenzung nachvollziehbar zeigen. Bei den großen Villengrundstücken in Bad Homburg ist das ein häufiger und sinnvoller Weg.

Q: Gehören Schnitte und Ansichten dazu oder reichen Grundrisse?

Zum Aufteilungsplan gehören alle drei. Die Schnitte sind besonders wichtig, wenn eine Einheit sich über mehrere Geschosse erstreckt – im Altbau etwa bei einer Wohnung mit ausgebautem Dachraum.

Q: Können wir die Zuordnung später ändern?

Nur mit Zustimmung aller Eigentümer und über eine Änderung der Teilungserklärung mit erneuter Beurkundung. Deshalb lohnt es, die strittigen Räume vor dem Zeichnen zu besprechen.

Q: Kann ich Aufteilungsplan und Flächenberechnung zusammen beauftragen?

Ja, und das ist der sinnvolle Weg. Beide bauen auf derselben Aufnahme auf. Getrennt beauftragt entstehen leicht zwei Zahlenwerke, die nicht zusammenpassen – mit Folgen für die Miteigentumsanteile.

Ein Aufteilungsplan ist eine Zeichnung mit Rechtsfolgen. Über die Nummerierung legt er fest, welcher Raum zu welcher Einheit gehört – und was keine Nummer trägt, ist Gemeinschaftseigentum. Diese Festlegung geht über die Teilungserklärung ins Grundbuch und lässt sich danach nur mit Zustimmung aller Eigentümer ändern.

Bei einem Neubau, der von vornherein als Mehrparteienhaus geplant wurde, ist das eine Formsache: Jede Wohnung hat ihren Keller, ihren Stellplatz, ihren Anteil am Treppenhaus. Bei einem Bad Homburger Altbau ist es das nicht. Diese Häuser wurden für einen Haushalt gebaut, oft mit Personal, und ihre Raumfolge kennt keine Eigentumsgrenzen: den Speicher, den alle nutzen, die Waschküche mit Anschlüssen für das ganze Haus, die Kammer neben der Küche, den Gartenzugang über die Terrasse einer Wohnung. Der Aufteilungsplan muss all das entscheiden, was die Bauherren des 19. Jahrhunderts offengelassen haben – und zwar bevor er gezeichnet wird.

Wann in Bad Homburg ein Aufteilungsplan gebraucht wird

Immer bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum:

Bei der Aufteilung einer Villa oder eines Etagenhauses in Eigentumswohnungen.
Vor der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Stadt.
Für die notarielle Teilungserklärung und ihren Vollzug im Grundbuch.
Bei nachträglicher Änderung einer bestehenden Aufteilung.
Wenn ein alter Aufteilungsplan den heutigen Zustand nicht mehr abbildet.

Vier Räume, über die im Altbau immer entschieden werden muss

Erstens der Speicher. In Villen und Etagenhäusern ist er häufig ein einziger, ungeteilter Raum über allen Wohnungen. Er kann aufgeteilt und zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum geführt werden – beides ist möglich, aber es muss im Plan stehen. Zweitens die Waschküche. Wo die Anschlüsse für das ganze Haus liegen, ist eine Zuordnung zu einer einzelnen Einheit praktisch schwierig, auch wenn sie rechtlich denkbar wäre. Drittens die Nebentreppe. Sie erschließt oft mehrere Ebenen und gehört damit zur Erschließung, nicht zu einer Wohnung – es sei denn, sie führt nur noch zu einer einzigen Einheit, dann ist die Zuordnung naheliegend. Viertens der Garten. Bei Villengrundstücken ist er groß genug, dass Sondernutzungsrechte sinnvoll sind; sie gehören dann in die Teilungserklärung und müssen im Plan nachvollziehbar sein. Keine dieser vier Fragen beantwortet sich von selbst, und keine sollte stillschweigend durch die Zeichnung entschieden werden. Wir stellen sie deshalb ausdrücklich, bevor die Nummerierung vergeben wird – das ist der Moment, in dem Korrekturen noch nichts kosten.

Was der Aufteilungsplan enthält

Mehrere aufeinander abgestimmte Darstellungen:

Grundrisse aller Geschosse

Vom Souterrain bis zum Speicher, jeweils mit Nummerierung und Maßen – im Altbau geschossweise aufzunehmen.

Schnitte

Zeigen die Zuordnung über die Geschosse hinweg, besonders wichtig bei Einheiten, die sich über mehrere Ebenen erstrecken.

Ansichten

Ergänzen die Darstellung und ordnen die Öffnungen den Einheiten zu.

Nummerierungskonzept

Die Systematik, nach der alle Räume einer Einheit dieselbe Nummer tragen – einschließlich Keller, Speicheranteil und Stellplatz.

Was für die Erstellung gebraucht wird

Maßhaltige Bestandsaufnahme
Aller Geschosse einschließlich Nebenräumen; im historischen Bestand neu zu erstellen.
Entscheidung über die Aufteilung
Welche Räume gehören zu welcher Einheit, was bleibt gemeinschaftlich? Diese Festlegung treffen die Eigentümer.
Klärung der vier Altbau-Fragen
Speicher, Waschküche, Nebentreppe, Garten – jeweils mit einer bewussten Entscheidung.
Angaben zur Erschließung
Wie ist jede Einheit erreichbar, wo liegt die abschließbare Trennung?
Lage der Haustechnik
Bestimmt mit, welche Räume zwingend Gemeinschaftseigentum sein müssen.
Grundbuchauszug
Klärt Eigentumsverhältnisse und bestehende Belastungen.

Typische Bad Homburger Fälle

Ungeteilter Speicher über vier Wohnungen

Wird er aufgeteilt, braucht jeder Anteil eine Abtrennung und eine Nummer. Bleibt er gemeinschaftlich, muss das ausdrücklich so dargestellt sein – sonst entsteht Streit über faktische Alleinnutzung.

Garten auf einem großen Villengrundstück

Sondernutzungsrechte für Teilflächen sind üblich. Sie gehören in die Teilungserklärung und müssen im Plan nachvollziehbar abgegrenzt sein.

Nebentreppe, die nur noch eine Wohnung erschließt

Hier ist die Zuordnung zu dieser Einheit naheliegend – anders als bei einer Treppe, die mehrere Ebenen bedient und damit zur Erschließung gehört.

Ersetzung eines alten Aufteilungsplans

Wurde seither umgebaut oder ausgebaut, passt der alte Plan nicht mehr zu den tatsächlichen Verhältnissen. Eine Änderung erfordert die Mitwirkung aller Eigentümer.

So entsteht der Aufteilungsplan

Aufteilung festlegen
Wir gehen Raum für Raum durch, welche Zuordnung gewollt ist – mit besonderem Blick auf Speicher, Waschküche, Nebentreppe und Garten.
Bestand aufnehmen
Maßhaltige Aufnahme aller Geschosse, Nebenräume und Erschließungswege.
Zeichnung erstellen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit durchgehender Nummerierung nach der festgelegten Aufteilung.
Abgleich mit den Flächen
Die Flächenberechnung setzt auf demselben Bestand auf, damit Plan und Miteigentumsanteile zueinander passen.
Weitergabe
An die Stadt Bad Homburg für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und an den Notar für die Beurkundung.

Was den Aufwand in Bad Homburg bestimmt

Umfang der Zeichnung und Klärungsbedarf im Bestand:

Zahl der Geschosse
Im Altbau ist jedes einzeln aufzunehmen; Souterrain und Speicher kommen zu den Wohngeschossen hinzu.
Zahl der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Zuordnungen und eine aufwendigere Nummerierung.
Einzeln zuzuordnende Nebenräume
Speicheranteile, Kellerabteile und Stellplätze einzeln darzustellen erhöht den Zeichenaufwand.
Sondernutzungsrechte am Grundstück
Abgegrenzte Gartenflächen müssen im Plan nachvollziehbar dargestellt werden.