Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bad Homburg — erteilt von der Stadt, nicht vom Kreis

Q: Wer erteilt die Bescheinigung in Bad Homburg?

Die Stadt. Als Sonderstatus-Stadt nach § 4a HGO nimmt Bad Homburg die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde selbst wahr; nach § 60 HBO gehören dazu auch Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Eine Anfrage beim Hochtaunuskreis führt für Bad Homburger Objekte ins Leere.

Q: Unsere Wohnung ist nur über eine Nebentreppe erreichbar – geht die Aufteilung trotzdem?

Möglicherweise, wenn sich eine abschließbare Trennung herstellen lässt. Bei einem geschützten Treppenhaus ist das aber nicht nur eine Ausführungs-, sondern eine Zulässigkeitsfrage: Ein historisches Geländer, Stuck und Wandgliederung sind oft genau das, was den Denkmalwert ausmacht. Diese Frage sollte vor der Beurkundung geklärt sein.

Q: Kann ein Raum, den man durch die Nachbarwohnung betritt, zum Sondereigentum gehören?

Nein. Ein solcher Raum lässt sich keiner eigenständigen Einheit zuordnen. Entweder wird ein eigener Zugang geschaffen, oder der Raum wird der Einheit zugeschlagen, über die er erschlossen ist.

Q: Braucht jede Einheit eine eigene Heizung?

Nein. Eine gemeinsame Anlage ist üblich und steht der Abgeschlossenheit nicht entgegen; sie gehört dann zum Gemeinschaftseigentum. Wichtig ist die eindeutige Zuordnung und Erreichbarkeit des Heizungsraums.

Q: Was passiert mit dem großen Speicher unterm Dach?

Er muss entweder aufgeteilt und den Einheiten zugeordnet oder ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen werden. Bleibt er im Plan unbestimmt, gilt er als gemeinschaftlich – häufig anders, als die Beteiligten es sich gedacht hatten.

Q: Reicht der historische Plan für den Aufteilungsplan?

Nein. Er ist nicht maßhaltig und zeigt weder die heutigen Zugänge noch die zwischenzeitlichen Umbauten. Da der Aufteilungsplan die Eigentumsgrenzen festlegt, muss er den tatsächlichen Zustand abbilden.

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Wohnungseigentum: Sie bestätigt, dass die geplanten Einheiten baulich voneinander getrennt und jede für sich abschließbar nutzbar ist. Das Grundbuchamt legt ohne sie keine getrennten Blätter an. In Bad Homburg wird sie von der Stadt erteilt – als Sonderstatus-Stadt nach § 4a HGO nimmt sie die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde selbst wahr, und dazu gehören nach § 60 HBO auch Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Der Hochtaunuskreis ist dafür nicht zuständig.

Die eigentliche Arbeit liegt aber nicht in der Zuständigkeitsfrage, sondern im Gebäude. Villen und Etagenhäuser des 19. Jahrhunderts wurden nicht als Mehrparteienhäuser im heutigen Sinn gebaut. Sie hatten eine Herrschaftsetage und Dienstbotenräume, gemeinsame Erschließungen, Nebentreppen, Räume ohne eigenen Zugang. Wer sie heute aufteilt, stößt regelmäßig auf Konstellationen, die bei einem Neubau gar nicht vorkommen – und die darüber entscheiden, ob die Abgeschlossenheit im Ist-Zustand erreichbar ist oder erst hergestellt werden muss.

Wann Sie in Bad Homburg eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen

Immer im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum:

Bei der Aufteilung einer Villa oder eines Etagenhauses in Eigentumswohnungen.
Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung aus einem bisher ungeteilten Gebäude.
Bei der Übertragung einer Einheit innerhalb der Familie mit eigener Grundbuchstelle.
Wenn Praxis- oder Büroflächen als Teileigentum gebildet werden sollen.
Wenn eine Bank für die Finanzierung einer einzelnen Einheit eine getrennte Eintragung verlangt.

Wenn die Abgeschlossenheit einen Eingriff verlangt und das Haus geschützt ist

Die häufigste Hürde im Altbau ist der Zugang. Eine Wohnung, die nur über eine Nebentreppe erreichbar ist, die zugleich zu einer anderen Einheit führt, ist nicht abgeschlossen. Ein Raum, der über die Nachbarwohnung betreten wird, kann keiner eigenständigen Einheit zugeordnet werden. In vielen Fällen lässt sich das lösen – eine abschließbare Tür an der richtigen Stelle, eine Trennwand im Treppenhaus, ein separater Zugang. In Bad Homburg kommt dann aber eine zweite Frage hinzu: Ist das Gebäude geschützt, ist dieser Eingriff denkmalrechtlich zu beurteilen, und zwar auch dann, wenn er im Inneren stattfindet. Ein historisches Treppenhaus mit originalem Geländer, Stuck und Wandgliederung ist häufig genau das Bauteil, das den Denkmalwert ausmacht. Eine Trennwand darin ist deshalb nicht bloß eine Frage der Ausführung, sondern eine der Zulässigkeit. Wer das früh klärt – im Zweifel über eine Bauvoranfrage –, weiß vor der Beurkundung, ob die geplante Aufteilung überhaupt tragfähig ist. Wer es spät klärt, hat unter Umständen eine Teilungserklärung entworfen, die sich nicht umsetzen lässt.

Was die Abgeschlossenheit voraussetzt

Geprüft wird, ob jede Einheit für sich bestehen kann:

Eigener abschließbarer Zugang

Jede Einheit muss erreichbar sein, ohne eine andere zu durchqueren, und der Zugang muss abschließbar sein.

Vollständige Raumausstattung

Küche oder Kochgelegenheit, Bad und WC müssen innerhalb der Einheit liegen und ihr eindeutig zugeordnet sein.

Bauliche Trennung

Wände und Decken müssen die Einheiten voneinander trennen – eine Absprache über die Nutzung genügt nicht.

Eindeutige Zuordnung der Nebenräume

Keller, Speicher, Remise und Stellplätze gehören entweder zu einer Einheit oder zum Gemeinschaftseigentum.

Welche Unterlagen gebraucht werden

Aufteilungsplan
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit durchgehender Nummerierung, die jeden Raum eindeutig zuordnet.
Maßhaltige Bestandsaufnahme
Im Bad Homburger Altbau neu zu erstellen; historische Pläne zeigen weder den heutigen Zuschnitt noch die Zugänge.
Darstellung der Erschließung
Aus dem Plan muss hervorgehen, wie jede Einheit erreicht wird und wo die abschließbare Trennung liegt.
Zuordnung von Speicher und Keller
Mit derselben Nummerierung wie die Haupträume der jeweiligen Einheit.
Angaben zur Haustechnik
Lage von Heizung und Zählern – bestimmt mit, welche Räume zwingend Gemeinschaftseigentum sind.
Schutzstatus des Gebäudes
Erforderlich, sobald für die Abgeschlossenheit ein baulicher Eingriff nötig würde.

Typische Bad Homburger Fälle

Wohnung nur über die Nebentreppe erreichbar

Die Dienstbotentreppe erschließt heute eine Wohnung mit. Ob sich daraus eine abgeschlossene Einheit bilden lässt, hängt an der Möglichkeit einer abschließbaren Trennung – und bei geschütztem Treppenhaus an deren Zulässigkeit.

Zimmer, das über die Nachbarwohnung betreten wird

Ein solcher Raum kann keiner eigenständigen Einheit zugeordnet werden. Entweder wird ein eigener Zugang geschaffen oder der Raum der durchquerenden Einheit zugeschlagen.

Speicher über allen Wohnungen

Bei Altbauten oft ein großer, ungeteilter Raum. Er muss entweder aufgeteilt und zugeordnet oder ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen werden.

Praxisfläche im Erdgeschoss als Teileigentum

Die Anforderungen gelten sinngemäß: eigener Zugang, bauliche Trennung, eindeutige Zuordnung – statt Küche und Bad steht die eigenständige Nutzbarkeit im Vordergrund.

So läuft die Vorbereitung ab

Ist-Zustand prüfen
Wir sehen uns an, ob die Abgeschlossenheit im heutigen Zustand erreichbar ist, und benennen, was gegebenenfalls fehlt.
Machbarkeit eines Eingriffs klären
Ist eine bauliche Maßnahme nötig und das Gebäude geschützt, wird die denkmalrechtliche Seite vorab betrachtet.
Aufmaß
Maßhaltige Aufnahme aller Geschosse einschließlich Nebenräumen, Speicher und Erschließung.
Aufteilungsplan erstellen
Zeichnung mit durchgehender Nummerierung und eindeutiger Zuordnung jedes Raums.
Einreichung bei der Stadt
Der Antrag geht an die Stadt Bad Homburg; mit der Bescheinigung kann die Teilungserklärung beurkundet werden.

Was den Aufwand in Bad Homburg bestimmt

Entscheidend ist, wie weit der Bestand von der Abgeschlossenheit entfernt ist:

Klarheit der baulichen Trennung
Ist sie im Bestand schon gegeben, bleibt es Zeichenarbeit. Muss sie hergestellt werden, kommt eine Planung hinzu.
Denkmalrechtliche Beurteilung
Ein Eingriff in geschützte Substanz – etwa ein historisches Treppenhaus – erfordert eine eigene Begründung.
Zahl der Einheiten
Jede Einheit braucht eigene Darstellungen und eine eigene Nummerierungsfolge.
Nebenräume und Speicher
Große, ungeteilte Speicher- und Kellerbereiche müssen aufgeteilt und dargestellt werden.