Luftaufnahmen per Drohne für Immobilien: Lohnt sich das?

Ein Bodenfoto zeigt die Fassade, aber nicht, wie das Grundstück tatsächlich geschnitten ist, wo die Grenze zum Nachbarn verläuft oder wie die Immobilie in ihre Umgebung eingebettet liegt. Luftaufnahmen aus der Vogelperspektive liefern genau diesen Überblick: Grundstücksform, Erschließung, Abstand zur Straße oder Nachbarbebauung und die nähere Umgebung werden auf einen Blick sichtbar. Für Interessenten kann das den Unterschied machen zwischen einer vagen Vorstellung und der Entscheidung, sich das Objekt überhaupt anzusehen.

Welchen Mehrwert Luftaufnahmen im Exposé wirklich bringen

Klassische Immobilienfotos entstehen auf Augenhöhe und zeigen Fassade, Garten oder Eingangsbereich meist nur ausschnitthaft. Aus der Luft lässt sich dagegen das gesamte Grundstück in seiner Form und Ausrichtung erfassen, inklusive Grenzverlauf, Zuwegung, Stellplätzen und Abstand zur Nachbarbebauung. Auch die unmittelbare Umgebung wird sichtbar: angrenzende Grünflächen, Straßenanbindung, Nachbarschaftsbebauung oder die Lage zu Wasser, Wald oder offener Landschaft. Weil eine Drohne das Objekt aus mehreren Anflugwinkeln und Höhen umkreisen kann, lässt sich diese Umgebungsinformation als zusammenhängende Bildserie statt als Einzelaufnahme liefern. Für Kaufinteressenten, die eine erste Besichtigung erwägen, ist das oft der Unterschied zwischen einer Anfrage und einem übersprungenen Exposé.

Für welche Immobilien sich Luftaufnahmen lohnen – und wo nicht

Den größten Effekt haben Luftaufnahmen bei Objekten, deren Grundstück oder Gesamtansicht vom Boden aus kaum zu erfassen ist: große oder unregelmäßig geschnittene Grundstücke, Bauplätze mit erklärungsbedürftigem Zuschnitt, Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen mit Außenanlagen und Stellplätzen sowie Gewerbeobjekte, bei denen Zufahrten, Rangierflächen oder die Lage im Gewerbegebiet für Investoren relevant sind. Auch bei Objekten, deren Lage selbst ein Verkaufsargument ist – Nähe zu Wasser, Wald oder freiem Ausblick –, machen Luftaufnahmen diesen Vorteil erst sichtbar.

Wenig Mehrwert bieten sie dagegen bei einer Eigentumswohnung ohne eigenen Außenbereich in dichter, mehrgeschossiger Bebauung: Ein Luftbild zeigt hier meist nur Dach oder Fassade des gesamten Gebäudes, nicht aber die Wohnung selbst. In solchen Fällen ist das Budget in hochwertige Innenraumfotos oder einen virtuellen Rundgang meist besser investiert.

Rechtslage: Was bei Immobilien-Luftaufnahmen gilt

Drohnenflüge unterliegen in Deutschland klaren gesetzlichen Vorgaben. Die folgenden Punkte geben einen groben Überblick; die konkrete Einschätzung hängt immer vom Einzelfall ab – Drohnentyp, Standort und Flughöhe.

Kategorien Open, Specific und Certified. Seit 2021 gilt in Deutschland die EU-Drohnenverordnung (EU) 2019/947 unmittelbar. Sie unterscheidet nicht mehr zwischen privater und gewerblicher Nutzung, sondern risikobasiert zwischen drei Betriebskategorien: „Open“ für Flüge mit geringem Risiko ohne Einzelgenehmigung, „Specific“ für Einsätze mit erhöhtem Risiko, die eine Betriebsgenehmigung oder eine Erklärung für ein Standardszenario voraussetzen, und „Certified“ für Hochrisiko-Betrieb mit luftfahrtähnlicher Zulassung. Immobilien-Luftaufnahmen mit kleineren Kameradrohnen im Sichtflug bewegen sich in aller Regel in der Kategorie Open.

Kenntnisnachweis, Registrierung und Versicherungspflicht. Für Drohnen ab 250 Gramm oder mit Klassenkennzeichnung ist mindestens der EU-Kompetenznachweis („kleiner Drohnenführerschein“) erforderlich; für Flüge näher an Personen kommt je nach Situation zusätzlich das EU-Fernpilotenzeugnis A2 in Betracht. Der Betreiber muss sich zudem beim Luftfahrt-Bundesamt registrieren und erhält eine Betreibernummer (eID), die an der Drohne anzubringen ist. Unabhängig vom Gewicht ist außerdem eine Haftpflichtversicherung für die Drohne gesetzlich vorgeschrieben (§ 43 LuftVG).

Kontrollzonen und Flugbeschränkungen rund um Flughäfen. In der Nähe von Flugplätzen und Flughäfen gelten Kontrollzonen mit eigenen Regeln: Nach § 21h LuftVO ist der Flugbetrieb rund um Flugplätze in der Regel innerhalb eines Abstands von 1,5 Kilometern zur Platzgrenze nur mit Freigabe der zuständigen Stelle oder Flugsicherung zulässig, an größeren Flughäfen können eigene, davon abweichende Kontrollzonen gelten. Vor jedem Termin ist deshalb zu prüfen, ob sich das Objekt in einer solchen Zone oder einem sonstigen Flugbeschränkungsgebiet befindet.

Persönlichkeitsrechte und Datenschutz von Nachbarn. Der Überflug fremder Wohngrundstücke mit einer kamerabestückten Drohne ist ohne Einwilligung der Bewohner grundsätzlich unzulässig (§ 21h LuftVO) und kann zugleich das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzen, selbst wenn keine Aufnahmen gespeichert werden. Werden dabei erkennbare Personen erfasst, sind zusätzlich die datenschutzrechtlichen Vorgaben der DSGVO zu beachten. Flugroute und Bildausschnitt sollten deshalb so geplant werden, dass private Bereiche der Nachbarschaft – Terrasse, Garten, Innenhof – nicht gezielt mit erfasst werden.

Tipp: Kompetenznachweis, Registrierung, Kontrollzonen und Persönlichkeitsrechte im Blick zu behalten, kostet Zeit und Fachwissen. Wir übernehmen die komplette Luftaufnahme fachgerecht und regelkonform. 360°-Luftaufnahmen anfragen

So läuft ein Aufnahmetermin praktisch ab

Der Termin wird vorab telefonisch oder digital abgestimmt, meist mit einem etwas größeren Zeitfenster statt einem fixen Datum – Drohnenflüge sind wetterabhängig, insbesondere von Wind, Niederschlag und Sichtverhältnissen. Für die Bildwirkung entscheidend ist zudem die Tageszeit: weiches, seitliches Licht kurz nach Sonnenaufgang oder vor Sonnenuntergang liefert in der Regel die besten Ergebnisse, während grelles Mittagslicht harte Schatten erzeugt und ein komplett wolkenloser Himmel oft weniger überzeugt als eine leichte, diffuse Bewölkung. Vor Ort wird das Objekt aus mehreren Anflugwinkeln und Höhen erfasst – von der Gesamtübersicht bis zur niedrigeren Perspektive, die einzelne Gebäudeteile oder den Grundstückszuschnitt hervorhebt. Im Anschluss werden die Aufnahmen gesichtet, ausgewählt und bildtechnisch nachbearbeitet, bevor sie fürs Exposé bereitstehen.

Bildformate und Auflösung für Exposé und Immobilienportale

Für die Online-Vermarktung hat sich das Querformat etabliert: Die meisten Immobilienportale zeigen Vorschaubilder in der Ergebnisliste im Format 4:3 an und schneiden davon abweichende Formate automatisch zu, während die Galerie- oder Detailansicht häufig das Originalformat beibehält. Als Dateiformat ist JPEG für Fotos üblich, da es bei guter Bildqualität vergleichsweise kleine Dateigrößen erzeugt; PNG eignet sich eher für Grundrisse und Pläne mit scharfen Linien. Wichtig ist eine ausreichend hohe Ausgangsauflösung direkt aus der Kamera: Portale skalieren Bilder zwar automatisch auf die benötigte Größe herunter, ein nachträgliches Hochrechnen kleiner Dateien gleicht fehlende Schärfe dagegen nicht aus. Auch für das eigene Exposé-PDF oder die Objekt-Website lohnt sich eine hochauflösende Originaldatei, aus der sich bei Bedarf noch Ausschnitte exportieren lassen.

Häufige Fragen

Braucht man für Luftaufnahmen einer Immobilie eine behördliche Genehmigung?

Für die meisten Immobilien-Luftaufnahmen mit kleineren Kameradrohnen reicht der Betrieb in der offenen Kategorie der EU-Drohnenverordnung, für die keine gesonderte Einzelgenehmigung nötig ist. Der Pilot benötigt aber einen Kompetenz- beziehungsweise Kenntnisnachweis, die Drohne muss beim Luftfahrt-Bundesamt registriert sein und über eine Haftpflichtversicherung verfügen. In der Nähe von Flughäfen, Flugplätzen oder in sonstigen Kontroll- und Sperrzonen kann zusätzlich eine Freigabe der zuständigen Stelle erforderlich sein.

Kann ich Luftaufnahmen auch einzeln bestellen, ohne Grundriss oder Wohnflächenberechnung?

Ja, Luftaufnahmen lassen sich unabhängig von anderen Leistungen beauftragen. Sie können sie ebenso gemeinsam mit einem Aufmaß, Grundriss oder einer Wohnflächenberechnung bestellen, wenn ohnehin ein Termin vor Ort stattfindet – das spart Abstimmungsaufwand, ist aber keine Voraussetzung.

Auf welche Tageszeit und welches Wetter kommt es bei einem Aufnahmetermin an?

Weiches, seitliches Licht kurz nach Sonnenaufgang oder vor Sonnenuntergang liefert in der Regel die besten Ergebnisse, während grelles Mittagslicht harte Schatten erzeugt. Wind, Niederschlag und Sichtverhältnisse entscheiden zusätzlich darüber, ob überhaupt geflogen werden darf. Deshalb wird meist ein Zeitfenster statt eines fixen Datums vereinbart und der genaue Termin kurzfristig bestätigt.

Dürfen bei den Aufnahmen auch Nachbargrundstücke oder Personen zu sehen sein?

Nachbargrundstücke lassen sich bei Luftaufnahmen selten vollständig ausblenden, dürfen aber nicht gezielt miterfasst werden – der Überflug fremder Wohngrundstücke mit einer Kameradrohne ist ohne Einwilligung der Bewohner grundsätzlich unzulässig. Erkennbare Personen und private Bereiche der Nachbarschaft wie Terrasse oder Garten werden deshalb bei der Flugplanung und im Bildausschnitt bewusst ausgespart.

Eignen sich Luftaufnahmen auch für kleinere Eigentumswohnungen?

Bei einer Eigentumswohnung ohne eigenen Außenbereich in dichter Bebauung zeigt ein Luftbild meist nur Dach oder Fassade des gesamten Gebäudes, nicht aber die Wohnung selbst – der Mehrwert ist entsprechend gering. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten mit erkennbarer Fläche, einem besonderen Zuschnitt oder Umgebung lohnt sich der Aufwand dagegen deutlich mehr.